公募REITs“最后一公里”路线图基本明晰

　　公募REITs脚步渐近。消息人士日前告诉中国证券报记者，公募REITs年内将出炉，公募REITs“最后一公里”路线图已基本完成。交易结构已基本确定为公募基金加资产支持证券（ABS），四大类资产有望成为首批公募REITs的基础资产，投资比例方案也较为明晰。基础资产方面，公募REITs的底层资产一直备受关注。上述消息人士指出，目前来看，四大类资产有望率先成为公募REITs的基础资产：一是基础设施资产，二是公共服务资产，三是经营性物业，四是监管认可的其他资产。也就是说，除了此前呼声甚高的租赁性住房之外，基础设施资产、公共服务也有望率先尝鲜公募REITs。消息人士表示，后者甚至还可能早于租赁住房搭上REITs快车。

　　投资比例方面，消息人士强调，关于投资标的也已经有了比较清楚的设想：一只基金投资两个不动产；或者一只基金投资一个不动产，但基金净资产的50%以上都用于投资该不动产，剩余的资产用于投资股票或者债券。该方案实现的概率较大，不过仍不排除基金资产中投资不动产的比例高达80%的备选方案最终“上位”。

　　消息人士还透露，目前来看，公募REITs尚不能一步到位，不过将来（如5年之后）有望向国外市场看齐，推出公司制REITs，不动产90%以上的收益由REITs投资者享受。未来公募不动产证券投资基金也有望直接投资不动产的物权、股权、债权等。

　　公募REITs税收优惠也是业内的关注焦点。多位业内人士预计，财税方面的相关政策将会进一步跟进。记者了解到，REITs的整个交易环节中涉及土地增值税、契税、印花税、增值税等税种，税务成本比较高。同时，考虑到未来公募REITs会涉及频繁转让，而REITs的底层资产是房产，因此其份额的转让要收取约30%左右的土地增值税。因此，业内人士希望财税部门出台对REITs的税收优惠政策，比如减免或者暂缓征收公募REITs过户环节涉及的税费等。