旭辉林中：唯独你说我们比较快

　　观点指数林中紧了紧西装，走到台上。这位旭辉的掌舵者，带领着身后一众公司管理层，出席在香港举办的年度股东会。随行的人包括行政总裁林峰、首席财务官杨欣、独立非执行董事顾云昌等。

　　“总共十个人(管理层)哦。”两位早早在会议厅里就座的长者，小声地交流着。

　　与台上管理层人数众多相比，今天到场的投资者并不多，仅四排座位也并未坐满。他们边听着股东会的各项表决议案，边翻阅着旭辉的财报。

　　观点地产新媒体现场了解，此后的提问环节，从一个关于“存货”的问题开始。

　　“拟做出售的开发中物业，从300多亿增长到800多亿，为什么会增长这么多？”一位身着黑色T恤衫的投资者，对这个猛涨143%的数字表示不解，用带着粤语口音的普通话发问。

　　林中稍微顿了一下：“因为今年旭辉推盘量为3000到3500亿，去化率大概60%左右，销售目标不低于1900亿。未来推盘量的增加，在建面积也会增加，每年的开工量都会增长。”

　　“上市以来，旭辉发展真是太快了，我都想不到，为什么会发展得这么快？”该名投资者继续提问。

　　“唯独你说我们比较快，很多人都说我们比较保守。”林中的回应，引来一片笑声。

　　他继续解释道：“比如，我们比万科肯定要快的，因为万科规模比我们大，慢一点是正常的。旭辉目前排在行业的第十四、十五位，发展速度比行业的平均水平要高，因为我们要追赶前面的企业。但我们不激进，控制好风险。”

　　这一段看似简单的话语，其实是林中的内心独白。旭辉2018年实现1520亿元的销售额，424亿元的营业收入，在业内正处于一个规模发展与运作质量都不能松手的爬坡位置，稍稍放下任何一边都意味着“失衡”。

　　但在调控基调持续、行业集中度不断提升的背景下，要实现“规模追赶”并非易事。

　　年报显示，旭辉的存货从2017年的437.31亿元上涨至2018年的943.76亿元，1.16倍的增长率，显示了企业正在为推盘积蓄弹药。但年内，旭辉的存货周转率由0.65下降至0.46。由此可见，体量的增大，也拖慢了其周转的节奏。

　　一般而言，周转效率的变化，进而会影响到现金流的状况。另一名股东显然也注意到这一点：“去年旭辉经营活动产生的现金流净额转为负数，想知道企业在规模发展的同时，如何去平衡现金流？”

　　“这在公司规模发展过程中是正常的事情。”首席财务官杨欣自觉地接过了问题，“旭辉的土地储备，与TOP15房企比较，是相对比较少的，目前的土储只能满足我们三年的推盘量。所以在土地价格比较合理的时候，我们进行了扩储。从单个年度来看，经营性现金流为负值，但总体来看风险可控。” 杨欣回应了企业周转话题后，谈到了旭辉的土地投资。

　　看来，旭辉管理层确实对“仓廪不实”产生了焦虑。据观点指数统计数据显示，2018年末，旭辉的土储量为4120万平方米，这相比于同个规模梯次的阳光城、中南、金茂等房企，都有所逊色；甚至比旭辉落后几百亿销售规模的房企，在土储上都有追赶它的可能。

　　为此，旭辉从去年第四季度以来，保持着较大的扩储力度。仅于今年4月份，其就于天津、西安、成都、合肥、太原5城新增8个项目，新增建面364万平方米；拿地支出108亿元，拿地金额占当月销售额比重达69%。

　　其中，关于拿地权益问题，投资者继续追问旭辉管理层：“去年旭辉拿地权益只有50%多，这会不会影响到归属股东的净利润？”

　　股东的忧虑不无道理。此前观点指数发布《2019年1-4月中国房地产企业权益销售金额TOP100》报告分析称，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100五个梯次的平均销售权益比例分别为0.76、0.75、0.72、0.76、0.79。

　　由此可见，在TOP10与TOP30房企在寻求话语权中，牺牲了一定的销售权益，而旭辉正好处于该阶段中。值得注意的是，近几年来，旭辉归属母公司股东的净利润与净利润的比例已从2014年的93%，降到了2018年的76%。

　　面对提问，杨欣表示：“报表上的数据都代表着过去，今年前四月，旭辉获取土地的权益已经超过70%。为什么去年获取土地权益比较低，今年比较高呢？因为去年相对来说地价会高一点，在高点的时候我们公司希望分散风险。”

　　事实上，年初业绩会中，已有多家房企意识到项目并表的重要性，甚至有房企提出了“杜绝合营、联营”的想法。旭辉为了保证利润的结转与现金流的实现，提高项目权益比例势在必行。