宽松预期再起 房地产具备配置价值 五股冲

　　(原标题宽松预期再起 房地产龙头具备配置价值)

　　宽松预期再起 房地产龙头具备配置价值

　　昨日两市调整势头未改，但沉寂多日的房地产板块出现走强迹象。房地产(申万)指数当日上涨1.03%，在所有申万一级行业指数中排名第二。个股方面，中交地产涨停，【、】、阳光城涨幅居前。

　　分析人士认为，美联储暗示未来可能降息，引发全球央行可能再度携手推出宽松措施的市场联想，地产板块有望从中受益。从行业基本面上看，有关的政策微调成为常态，行业热度也已逐步消退，目前房地产板块估值处于低位，若政策环境出现改善，地产股估值也有望同比提升，房企龙头已具备配置价值。

　　宽松预期提振房地产板块

　　6月4日，美联储主席鲍威尔表态将采取适当措施维持经济持续扩张，暗示未来可能降息。，年初以来已有数家海外央行宣布降息，新一轮宽松周期呼之欲出。中国央行是否会跟随，已成为市场关注的焦点。

　　有分析人士认为，6月货币政策面临短期资金到期压力，长期面临继续降低融资成本、稳经济的目标，预计中国货币政策将边际转松。随着经济放缓和全球货币政策转松，适当下调政策利率，配合稳杠杆政策可以更好稳定经济和提高经济质量。

　　市场泛起宽松预期一直是房地产板块走强的重要先行逻辑，此次也不例外。与此，在基本面上，今年以来，全国地产施工全面回升带动房地产开发投资出现改善。国家统计局最新数据显示，2019年1—4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%。其中，住宅投资24925亿元，增长16.8%。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.8%。

　　【、】认为，因为市场多少对良好的销量抱有预期，2019年前4个月最超预期的数据并不是房地产销售，而是房地产开发投资。从单月来看，4月单月开发投资、新开工、竣工分别同比增长12.0%，15.5%和下降7.9%。投资和新开工继续大幅超越市场预期，而竣工则逐渐开始复苏。

　　重点看好龙头企业

　　国家统计局指出，各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场基本延续平稳态势。而随着政策层不断强调“房住不炒”，房地产调控政策发生转向的概率正在降低，分析人士表示，未来相关政策会越来越细化，微调将成为常态。随着房地产库存持续下降以及刚性需求的逐步累积，房地产销售预计将回暖。一旦销售回暖带来现金流改善以及整体市场融资环境出现改善迹象，未来房地产投资可能会出现稳中有升的势头。

　　中泰证券认为，在估值方面，近期股市回撤让重点房企的市盈率落入5-9倍区间，当前地产股估值低，且影响板块估值的关键因素政策端调控已出现边际改善，在基本面尚未形成全面修复的背景下，市场对于近期出于稳房价目的推出的一系列调控反应过度，板块估值已落入历史低位，结合历次周期看，在基本面完全修复之前，板块估值低点通常对应着不错的买点。配置端推荐行业龙头如万科A、保利地产；可关注优质一线标的如新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团。

　　长城证券则表示，目前来看地产政策将继续以平稳为主基调，因城施策，有保有压，而外围基本面的发展，可能对未来政策面产生一定不确定性。在配置上，一是推荐估值较低、布局重点城市的弹性标的；可关注低估的行业龙头。

　　万科A:销售靓眼,投资稳健,持续深耕一二线

　　万科A 000002

　　研究机构东吴证券 分析师齐东 撰写日期2019-06-05

　　5月销售规模维持高增。万科2019年5月份公司实现合同销售金额579.9亿元,同比增长35.2%;合同销售面积366.0万平方米,同比增长30.9%;销售均价为15844元/平米,同比增长3%。2019年1-5月,累计销售金额2676.0亿元,同比增长12.0%;累计销售面积1660.8万平方米,同比增长4.7%。根据CRIC公布的房企销售金额排行榜,公司位列行业第二位。

　　投资力度保持稳健,继续深耕一二线城市。万科5月份共获取13个新项目,其中12个为开发类地产项目,1个为物流地产项目。公司单月拿地建筑面积达233万平米,同比减少19%;拿地金额147亿元,同比减少27%(不包括物流项目),拿地金额占当期销售金额的25%,较4月提升5.6个百分点;拿地均价6324元/平米,占同期销售均价的40%,拿地成本维持低位;从各线城市分布看,公司在一、二、三线拿地金额分别占比4%、68%、28%。从累计数据来看,公司1-5月累计拿地成本677亿元,同比减少19%;新增建面达1105万平米,同比减少27%;公司稳控拿地节奏,确保土地储备规模持续提升。

　　投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。预计公司2019-2021年EPS分别为3.66、4.31、5.05元,对应PE分别是7.2、6.1、5.2倍,维持“买入”评级。

　　风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

　　保利地产:4月份销售情况良好,全年业绩保障度高

　　保利地产 600048

　　研究机构东莞证券 分析师何敏仪 撰写日期2019-05-09

　　4月销售理想涨幅领跑行业。公司4月份实现签约面积255.16万平方米,同比增长21.26%;实现签约金额374.23亿元,同比增长15.27%。1-4月,公司累计实现签约面积955.2万平方米,同比上升18.93%;累计签约金额1470.83亿元,同比增长23.19%。公司4月份销售理想。

　　4月土地获取相对谨慎。4月份,公司通过挂牌方式取得郑州市金水区杓袁北路南侧地块、东莞市南城区环城路西南侧地块和梅州市梅江区约亭路北侧地块,通过拍卖方式取得重庆市巴南区高职城大道西侧项目及得莆田市涵江区福厦公路东北侧地块。合计拿地占地面积为21.45万平米,计容建面为54.14万平米,合计拿地金额23.71亿元;其中权益计建容面积为48.1万平,权益计成交金额21.45亿。公司4月获取土地储备相对谨慎。而公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群,形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系。土地储备中,一二线城市占比达60%,城市群周边的核心三四线城市占比达30%,布局区域理想。

　　业绩保持良好增幅。公司2018年实现营业总收入1945.55亿元,同比增长32.66%;净利润261.49亿元,同比增长32.78%;归母净利润189.04亿元,同比增长20.92%。2019年一季度公司实现营业收入225.77亿,同比增长12.14%;归属净利润23.2亿,同比上升22.51%;业绩保持良好增幅。截止一季末,公司账上预收账款达3252亿,为2018年营收的1.67倍,2019年业绩保障度极高。

　　负债水平合理融资成本具备优势。公司2018年累计发行权益融资工具326亿元、各类直接债务融资工具约510亿元。2018年末资产负债率77.97%,基本保持稳定;净负债率80.55%,同比降低5.82个百分点,资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力;账面有息负债2636.57 亿元,其中银行贷款、占比分别为71%和15%,有息负债综合成本仅约5.03%,具备突出的规模及成本优势。

　　盈利预测与投资建议:预计公司19-20年EPS分别为1.98元和2.45元,对应当前股价PE仅6.5倍和5.5倍,估值便宜,维持“推荐”评级。

　　风险提示。政策调控,房地产销售低于预期。

　　新城控股:资产重估盈利大增,土储过亿方奠定地位

　　新城控股 601155

　　研究机构光大证券 分析师何缅南,王梦恺 撰写日期2019-03-15

　　业绩持续兑现,非经常性收益增加

　　2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增33.6%;实现归母净利润104.9亿元,同比增74.0%。其中房地产开发销售、物业出租及管理板块营收分别同比增31.0%、117.2%。 2018年公司非经常性收益28.9亿元,同比增182%。扣非后归母净利润76.0亿元,同比增51.9%,仍高于营收增速,显示公司增长质量兼具。

　　销售规模首进前十,2019年目标2700亿

　　2018年公司实现销售金额2211亿元,同比增速75%,克而瑞排名行业第八。2019年公司销售额目标为2700亿元,对应增速约22%;1-2月销售金额237亿元,同比增长24%。

　　温和扩张,布局下沉

　　2018年公司新增土储4773万方,总地价1112亿元;拿地金额/销售金额的比例约50%,较2017年回落20pc,扩张相对温和。2018年末,公司土地储备1.1亿方,其中一二线、长三角三四线、其他地区三四线占比分别为40%、37%、23%。

　　杠杆水平相对健康,融资成本呈改善趋势

　　2018年末,公司净负债率(永续债视为负债)约52%,处于健康区间;平均融资成本提升1.15pc至6.47%,上行相对可控。2019年公司新发债票面利率环比回落较为明显,融资成本存改善迹象。

　　目标价47.90元,维持“买入”评级

　　考虑到公司当前相对充裕的已售未结资源以及较高的竣工目标增长,我们上调2019-2020年预测EPS至5.99、7.29元(原为5.61、6.86元),引入2021年预测EPS为8.61元。当前股价对应2019-2021年预测PE为6.5、5.3、4.5倍。公司双轮驱动稳健增长,未来业绩确定性较强,融资成本有望重回下行通道。我们维持2019年8倍PE估值,对应目标价上调至47.90元,维持“买入”评级。

　　风险提示

　　三四线城市销售趋冷,导致公司销售回款和毛利水平不及预期;国内经济增长放缓,新开业商场租金水平不及预期;2019年计划竣工规模大幅扩张,品控压力有所提升。

　　华夏幸福:都市圈核心标的,平安幸福再出发

　　华夏幸福 600340

　　研究机构东北证券 分析师高建 撰写日期2019-05-17

　　三大优势筑产业新城模式护城河,产业新城已完成全国主要城市群布局。公司通过与地方政府签署具排他性的合作协议,承担片区的前期规划、基础建设、招商引资、后期运营等全周期服务,该模式解决地方政府产城发展的资金问题、提升地方财政收入与经济发展水平,公司亦能长期持续受益于产业新城的发展。公司凭借人员齐备的招商团队、锚定十大行业的方法以及产业投资体系打造了稳固的壁垒,2018年产业发展服务毛利率达77%。公司已签约产业新城数量达7j7座,基本完成全国15座都市圈布局,且大多位于区域核心城市周边一小时交通圈内,随着核心城市的产业、人才将逐步向周边扩散,未来公司的产业新城有望迎来加速发展。

　　“人”、“钱”、“地”问题解决,发展重回快轨道。2019年一季度由于可推货值不足和管理层的变更,公司销售表现不佳。我们认为随着资金问题和土地问题的解决,以及环京市场的触底回暖与公司异地拓展不断取得进展,公司2019年房地产销售应能实现正增长。公司经营性现金流已连续三季度净流入,2019Q1筹资活动现金流大幅净流入,随着行业资金面有所宽松以及平安作为二股东带来的信用背书,我们预计公司未来资金情况将进一步向好。

　　平安入股带来巨大合作空间,高层引援后新业务静候佳音。平安集团自18年年中入股公司,目前已持股25.25%,稳居第二大股东。平安集团不仅能够增厚公司信用,更能给予公司资金支持;而金融与地产行业的基因匹配,更是为未来的合作带来空间。,公司引入了原华润置地灵魂人物吴向东,并启用南北双总部机制,并共享中后台部门。根据吴向东过往的履历,令我们对公司未来在城市更新、商业运营和住宅产品体系等领域的突破充满期待。维持公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为5.09、6.31、8.24元,对应的PE为5.9倍、4.8倍、3.6倍;

　　风险提示:布局城市销售超预期下行,产业新城项目发展不及预期

　　中南建设:盈利能力持续改善,销售增长靓眼

　　中南建设 000961

　　研究机构东吴证券 分析师齐东 撰写日期2019-05-05

　　事件

　　中南建设发布2019年1季度报告:2019年1季度公司实现营业收入84.71亿元,同比减少25.35%;实现归母净利润4.82亿元,同比增长27.07%,基本每股收益约0.13元。

　　点评

　　盈利进一步改善,业绩增长靓眼。2019年1季度公司实现营收同比减少25.35%,归母净利润同比增长27.07%。营收出现下滑主要由于公司建筑业务收入同比下降45%,但公司业绩增速仍然靓眼,主要因:1)盈利能力持续改善,2019年1季度公司毛利率达24.34%,同比提升4.6个百分点,较18年末提升4.8个百分点;2)公司费用管控卓有成效,在销售规模持续增长,公司销售费用、管理费用同比分别下降39%、14%,与经营相关的销售费用率和管理费用率有所下降;3)公司非并表项目结算增加,投资收益1.25亿元,同比转负为正。公司销售净利率达6.19%,同比增长2.2个百分点。截至2019年1季度末,公司预收账款达1162亿元,同比增长49%,是2018年全年营收的2.9倍,未来业绩增长有保障。

　　销售高增,投资审慎,持续完善全国布局。2019年1季度公司实现销售金额309亿元,同比增长25%,销售面积250万平方米,同比增长29%。从拿地来看,公司1季度新进入济南、厦门两城市,新增项目12个,拿地建面达193万平米,同比下降30%,面积口径的拿地销售比为77%。新增项目中长三角、珠三角和内地核心城市规划建筑面积占比超过85%。公司土储规模持续扩张,截止2019年1季度末,公司共有315个项目,在建开发项目建面达2978万平米,未开工项目建面达1503万平米。

　　经营回款良好,偿债能力强。2019年1季度公司经营性现金流入276.0亿元,同比增长33.45%;公司销售回款情况良好,货币资金244.2亿元明显超过一年以内要偿还的全部有息负债。截至2019年1季度末,公司资产负债率91.56%,剔除预收账款之后的其他负债占总资产比例仅43.16%,同比下降6.63个百分点,实际经营风险较小。

　　投资建议:中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整,正在发生重大变化,公司在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。基于公司销售高增,盈利能力持续改善,业绩迎来快速释放。我们预计2019-2021年EPS分别为1.09、1.88、2.47元人民币,对应PE分别为7.88、4.59、3.48倍,维持“买入”评级。

　　风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。