地产尾盘（房地产尾盘工作安排）

1、房地产项目销售出现的尾盘分为哪四类？

朋友项目销售出现尾盘分为哪四类？第一类就是收不出去的，第二个就是一些房型不好的，第三个就是预留的，第四个就是，有一些特殊情况

2、房地产中尾盘出现的原因是什么

1、楼层不好的；比如高楼层和低楼层，比如数字不太吉利的，4F、14、18F、24F等等
2、不符合资格的；最常遇到的就是信贷问题的，导致贷款放不下来又无力全款购房的，遇到这种清苦房源会重新放出来形成尾盘
3、开发商故意捂盘；比如一次只放几套投入市场，都宣传是尾盘的一种营销策略
能想到的大致这些

3、新楼盘的尾盘适合入手吗

目前市场上确实存在用“均价”来吸引购房人的广告。一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，无论是楼层位置还是朝向、通风、采光都不是最差的，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。
“均价”，顾名思义是这个楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但“均价”不是简单的最高价与最低价的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得利润的价格。
一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型系数就高），再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。，你在挑房时就会产生用“均价”的价格，买不到自己合适的房子。
，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6-8层，户型位置多为东、西向；一梯二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5％-8％，高层是在15％-20％之间、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。，你在挑房时就会产生用“均价”的价格，买不到自己合适的房子。

4、科普尾盘不是烂尾楼 尾盘有哪些优缺点？

在买房的过程中，很多人分不清尾盘和烂尾楼两个概念，其实，二者是有明显区别的，并且尾盘还有很多优点。不信？不妨一起来看看本文，也许你就清楚了。
一、尾盘和烂尾楼有什么不同？
通常，尾盘是指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩房子的称谓。因为尾盘数量不多，开发商不可能进行大量的、轰炸性的广告宣传，而且尾盘也多为大家挑剩下的房子，可选择性也不大，所以成了开发商急需处理掉的一批房源。
而烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。
造成房子烂尾的原因有很多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来继续施工，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他人。这种房子本身就存在着极大的风险，是未完工的半成品。还有部分收了客户钱便跑路的开发商，留下的房子也被称为烂尾盘。
二、尾盘有哪些优缺点？
1、优点
(1)价格相对便宜
项目一到清盘阶段，价格都会相对便宜一些，优惠力度大。从性价比方面来说，买尾盘是很划算的。
(2)尾盘基本上是现房
楼盘一旦到了尾盘阶段，房子也都是以现房为主，购房者办完购房手续就可以直接交房入住了，不像买期房，给了首付还要等上一两年才能交房，这期间，又是房租，又是月供的，压力很大。对于急需入住的人来说，购买尾盘未尝不是一件好事。
(3)配套完善
通常，出售尾盘时，房子配套的商业、小区的绿化、幼儿园、健身设施、物管情况等，这些购房者都是看以看到的，就有点类似于二手房。但尾盘和二手房相比还有一个好处就是使用年限更长，毕竟人家是新房嘛，再怎么也不可能买上十几年吧。
2、缺点
(1)可选择性小
通常尾盘房源有限，不像开盘那会，各种户型、楼层、朝向任你选，户型基本都是比较极端的，不是太小，就是一两百平米的大户型。楼层方面，也是底楼和顶楼居多。对于要求高的同学来说，确实不能容忍。
(2)房源有可能已经抵押给银行
很有可能你看中了一个尾盘房子，但不能立即交易，要等几个月才能过户。这种情况多是开发商将房子抵押给银行所致的。买这类房子后期会可能会购房者带来很多的麻烦事。
三、购买尾盘要注意些什么？
1、调查产权
我们购买尾盘时应该调查清楚该房屋是否存在法律上的风险，比如是否被抵押贷款，是否一房多卖等，这样的房子是绝对不能买的。签订购房合，购房者要注明，后期发现房产抵押或一房多卖情况时的处理办法和赔偿责任，减少风险的威胁。
2、看清质量
购房者挑选尾盘的时候要特别注意房子户型上的一些问题，应该有侧重点，现在很多户型的缺点都是可以通过后期装修改变的。对于一些根本性的缺陷，比如房屋质量问题，绝对不能忽视。

5、我是一名刚刚接触房地产策划的毕业生，由于工作需要公司让我一人快速熟悉尾盘的营销策划及动作的具体实施

一. 广告企划观念；
1.案名设计:依产品的地段,属性,加上建设公司的信誉来设计案名。
例
 联协南京；冠上建设公司大名及面前道路。
 万象之都；地段的优越及生活的方便性。
 都市园墅；建设公司大名及产品尊贵特性。
 晶 钻 集；谐音印象『真赚钱』，加强店铺销售特性。
2.透视图，鸟瞰，中庭透视之构思:
配合主建物特色、周遭环境、表现重点、或写意情境来表现设计透视图及
鸟瞰图,中庭的角度,以做为往后建物完成后之模拟状况并为销售海报及报
纸稿设计的架构。
3.文案设计:综合基地产品规划,地段生活方便性,交通,公共设施等优点加以
综合分析，创造其生命点。首重创意发想及产品力设计。
4.美工设计:设计logo，完稿，媒体版面的设计，户外看板，主看板，指示
牌，相思灯旗等设计完稿。
5.企划会议讨论重点。
A. 建筑概要
B. 产品认识
C. 地理位置认识
D. 道路系统,社区发展型态，都市计划
E. 区域建物型态，需求概况
F. 区域工商业特性，市集点
G. 人口结构特性
H. 市场行情，竞争个案资料，价格策略，市场反应
I. 可能购屋动机(过去,现在,未来)
J. 产品解析.探讨
K. 全案特色(广告可诉求点)
L. 全案问题点(广告可弥补手法)
M. 目标市场判定(诉求对象)
N. 广告重点(全案生命点)探讨
O. 媒体策略,预算分配(媒体部份)制定
P. 广告表现手法，策略研讨
Q. 进度安排，工作分配协调
二. 煤体安排；
1. 传单；海报:
夹、派报2开、4开、8开海报。
夹 车以4 开、8开、手卡较佳。
手 卡适合夹车、DM邮寄及DS拜访时
2. 销售海报、说明书、平面图集。
3. 车厢广告:台北使用较多,高雄较少,因高雄公车不频繁。
4. NP报纸稿:40全、20全、全10、全7、全3、外报头、半十。
5. RD收音机广告:20秒或30秒为一时段。
6. 电影广告:
7. 电视CF广告:卫星CATB,三台
8. 宣传车
9. 户外定点看板
10. 指示牌,告示牌；3X3、2X4、3X6、3X9、3X12等
11. SP秀
12. 赠品
三. 影响媒体效果因素
1. 选举
2. 农历7月:俗称鬼月
3. 气象:下雨天或寒流影响客户出门欲望。
4. 物价波动,通货膨胀
5. 国家局势不安
6. 股汇市波动
7. 媒体消息利空及利多
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6、尾盘的销售策略

当一个项目的销售率达到或接近项目盈亏平衡点的时候，销售工作就会出现停滞或进度缓慢的状态，这个时候项目即进入尾盘期。
项目前期定位得好，规划设计做得好，策划做得好，尽可能避免尾盘的出现，那应该是最好不过了。但按目前的房地产发展水平，能达到该境界的开发商可谓是凤毛麟角，屈指可数。
尾盘的营销与处理非常重要，开发商的大部分利润沉淀其中，从辨证的角度来看，后期沉积下来的既是“垃圾”，可是“精华”，如果对其束手无策，它就成为鲠在咽喉的“鸡肋”；如果你前期规避或后期玩转过来，那它就是滋滋有味的“鸡汤”了。
回到尾盘产生的问题，其除了市场变化大层面的因素（如经济危机或不景气等）之外，主要来源于技术层面，如项目的前期定位、开发周期、开发节奏、规划设计、户型设计、配套档次、市场推广是否偏离市场的方向，尤其是整体规划布局是否合理而产生的朝向差别、暗房、对视等严重问题，还有户型内部设计是否协调，功能分区是否合理。出现尾盘的可能性原因是开发商因某些环节处理不当，或产权问题、资金问题等纠纷，导致项目停工、打官司或延迟入伙、货不对板等不良的社会口碑而导致销售滞缓。深圳近几年就出现明显的例证，北环路上的雕塑家园、香蜜湖的新天国际、南山后海漾日湾畔和特报旁的安柏丽晶等等。但尾盘不等于死盘、烂尾盘。
在营销过程中，出现了尾盘，但还是有很多开发商会犯开一些通病，不能保持清醒的头脑，去整合资源，清除“虚火”，彻底实现“自我清盘”。1、不愿降价，认为皇帝女不愁嫁，死活硬撑，期待市场再现高潮，一举解套。结果跟股票一样，越套越牢。
2、打“保留单位”牌，起先用这一招可能会有效果，但久而久之，市场已适应了，这也就成为了“废招”。
3、观望，新盘变老盘。没把握“黄金销售周期”，一鼓作气将其消化完毕。福田中心区的××雅苑，正是如此。
4、停止广告，依赖自然销售。与很多开发商接触，到了尾盘该花广告推广费之时，他们反倒非常谨慎，心里总是掂量着，迟迟不敢下手，你只能干着急。
5、忽视销售管理，轻视售后服务。很多楼盘在前期售楼时，处处显示售后服务的人文关怀，反而到了尾盘，特别是入伙以后，反倒处处出现售后报务的漏洞，很多细节没做好，客户投诉也就多了，在小型或无品牌开发商里面常常遇到。
遇到以上的做法，只能认为“结”往死里打，能“清盘”心里也只能算庆幸罢了。要把“死结”变“活结”，需要正视尾盘、运用恰当的营销手法将其“玩转”。
1、合理降价。在适当的时机降价，结合适当的理由自圆其说，说服老业主。
2、隐性降价。通过一些灵活变通的方式来处理，如降低首期、送装修、送家私家电、送管理费、送花园、送车、送保险、送创业基金等等。
3、改良产品，市场细分、缩小门槛。通过市场细分与再定位，改良产品，缩小门槛，与目标客户群接近，让其顺理成章地接受。
4、重新包装与推广。通过新的包装与推广，使尾盘动起来，所谓在“运动中消灭尾盘”为上上策。尾盘最怕“静卖”，很少积压性尾盘能在无声无息中消化掉。专业公司应该通过专业优势、网络资源、展示活动、促销活动等方面下手，为开发商消除“心中的痛”。
5、新盘带旧盘。项目之间的销售互动以及客户之间的人际互动对尾盘的销售也起到一定的作用。
6、调整销控。对发售单位的价格、付款方式、优惠方法、推出时机进行合理的调整，使层差、朝向差的单位总价更具有吸引力，以接近购房者的需求。如布吉××中心花园有一套两房单位就是作类似的处理，目前已售完。
7、客户口碑传播。通过各种奖励措施，如送现金、送管理费、减免首期等，调动老业主的积极性，让“客户关系营销”成为项目营销“第二只手”。
8、发挥售楼员的作用。在短时期内，通过奖惩制度和紧逼政策，把任务压到每个销售员手中，让其动脑筋，想办法，找客户，找关系网等等。

7、房产尾盘销售策划案，如何快速清盘。

从均价上看那地方不大也不富裕。购买力也不强。购买力不强的地方不适合降价促销，反而会越降越卖不出去，引发观望情绪和已经买房人对你公司不满要求参与降价。给自己找麻烦。给你个建议参考传销手法，要求你客户自己买一套房后成你公司特殊销售专员。如果推销一套出去奖励多少，那么第二套的业主也是销售员，滚雪球销售。至于奖励多少你们自己去算了。要让人心动，比如能推销出十五套就能抵自己的买房钱。那么你就有许多本地热情的推销员了。宣传工作，策划做的好这几十套很快被抢光。 降价，他觉得是应该。不降，让他去赚钱买房他就有积极性，其实还是降价。