房地产：供稳需松的政策，平稳过渡新模式

　　本次报告主要亮点在于支持住房改善需求，并放至扩大内需的第一位，这是在解决了供给侧矛盾之后，楼市仍处下行趋势的应有做法，同时还将需求放在后面的经济金融风险小节，表明支持需求对防风险也有重大意义。需求侧政策已有预期，尽管中央经济工作会议并不会提到具体政策，但这次将需求侧支持放在了极为靠前的位置，为此后针对需求端出台更为超前的政策做好了铺垫。同时在化解经济金融风险处，再次强调要支持刚性和改善需求，解决好新市民、青年人等住房问题，我们认为这说明需求的支持对化解当前风险也极为重要，从过去的纯供给侧风险向需求侧风险过渡，具备重要的意义。

　　供给侧仍然延续了此前的政策，以风险化解为主，和以往地产周期相比，依然缺少了房企重启扩表周期的途径，整体呈现供给侧以平稳发展、内部整合为主，最终选拔出优秀企业。本次会议与房地产相关的，除了前述的需求侧支持以外，全部放在了化解风险这一小节，其中，明确提到保持平稳健康发展、“保交楼、保民生、保稳定”、满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。整体来看，供给侧的政策仍然是延续此前的做法，例如，即便是第二支箭，但发行依赖于资产担保，对整体信用扩张依然难度较大，更多的是不再出现明显的信用收缩。因此，我们认为，供给侧政策整体是以平稳发展、内部整合，最终达到供给侧出清的效果，选拔优秀企业。

　　供给侧稳定、需求侧放松，进入到和海外房地产市场一样的模式，即降低房企杠杆率、提高，整体信用保持一致，但可以降低居民购房门槛，有利于行业长期稳定发展，平稳过渡新发展模式，具备重要意义。我们曾经反复提出，土地信用是中国房地产行业的本质，也是有别于海外房地产市场的最显着特征，在指标上的呈现就是房企的杠杆率水平远高于海外房企、而居民杠杆率又低于海外居民，原因就在于中国信用派生的源头在于房企通过融资的方式去拿地。本次会议，对新模式的表述，变为了“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，具备重要意义，通过限制资产的重复抵押来降低房企杠杆率水平，以减少囤地的可能性，同时，降低居民购房门槛和降低贷款利率，能够有效降低居民的购房压力，最终可以让房地产市场的金融属性逐步的从房企端金融向居民端金融过渡，也即从投资端、切换为消费端，实现更为良性的循环。

　　本次会议，对房地产提出了更高的要求，需求侧政策之后，不仅仅是信用能力，还有产品能力也将摆在房企面前，对有信用、有产品的房企来说将迎来重大的历史机遇。在确保信用的前提下，从产品角度，推荐目前市场比较认可的包括龙湖集团、招商蛇口(行情001979,诊股)、万科A(行情000002,诊股)、【()、】(行情600048,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)，受益建发股份(行情600153,诊股)；同时，一些小玩家和新玩家也在奋力改进自己产品，受益中交地产(行情000736,诊股)等。

　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。