中国金茂：适度补充新项目 城市运营逐步发力

    据公司披露的 # 销售数据, 公司 6月单月实现销售金额 240亿元,同比增长 60.3%, 单月销售面积为 101万平米,同比增长 91.3%。上半年累计实现合约销售金额 785亿元,同比增长 9.3%;合约销售面积为 358万平米,同比增长 70.6%。

    投资要点# summary 维持“买入”评级,目标价 # 7.2港元。 公司上半年销售继续高速增长,同时根据去化情况适度补充新项目。新项目中来自城市运营转换的土地储备占比保持增长,未来 60%以上的土地储备来源于城市运营项目的预期不变化。我们认为中国金茂享有较强的产品力,销售快速增长,土地储备以核心城市分布为主,城市运营模式愈发成熟更可良好的与二级开发形成协同,同时背靠中化享有产业链主体间接支持并具备通畅的融资渠道。公司的当前股息收益率为 4.5%。我们维持公司“买入”评级,目标价 7.2港元,对应 2019/2020年 PE 为 11/8倍,较现价还有 48%的上升空间。

    销售继续保持高速增长。 公司 6月单月实现销售金额 240亿元,销售面积 101万平米,分别同比增长 60%和 91%。截至 2019年上半年公司共实现累计销售金额 785亿元,销售面积 358万平米,分别同比增长 9%和 71%。公司今年上半年销售增速偏低主要源于 2018年上半年成交一笔约 200亿元大宗交易而造成同比基数较高,若剔除大宗交易影响,上半年累计销售金额增速超过 50%。按照上半年销售金额行业排名来看,公司首次进入前 20,位列第 17名。较全年 1500亿元的销售目标,公司的当前销售完成度达到 52.5%,我们预计公司全年有望实现 1700亿元销售金额。

    适度补充新项目。 公司上半年共新获土地储备 682万平米,其中权益土储为 445万平米,权益比例为 65%。公司上半年新进入岳阳、潍坊、汕头三个市场,截至上半年共计进入全国 40个城市。拿地方向仍以深耕原有核心城市为主,一线、二线、强三线和其他城市的土地款占比分别为 24%、 59%、 5%、 11%。截至 2019年上半年,公司的总土地储备约为 6380万平米。

    有效管控拿地成本。公司上半年拿地的总土地款为 442亿元,新增平均土地成本为 6487元/平米,相较于 2018年增长 11%。较 2018年公司拿地城市能级更高,土地成本保持可控,主要源于两点,城市运营转换的土地储备增加以及在市场升温前期的一季度补充了较多项目。

    城市运营逐步发力。 2019年公司预计有 6个新项目落地。上半年通过城市运营转换的土地储备共 15个,合计土储面积为 333万平米,占总新增土储的 49%,土地款项为153亿元,占整体新增土地款项的 35%。一方面,通过城市运营模式获取的土地储备权益比例较高,预计未来公司的整体权益比例将继续保持增长。另一方面,通过城市运营获取的土地储备成本较低,城市运营转换项目占比的增长将有效带动利润率提升。上半年获取土地中,通过城市运营获取的土地成本和其他方式获取土地成本分别为 4600、 8287元/平米。

    风险提示: 宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、公司销售不及预期、人民币贬值。（兴业证券）