打击假离婚买房！2018深圳楼市调控新政出台

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　　前几天，一份深圳市规土委内部文件《市规划国土委关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》刷爆朋友圈。今天，深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

　　且看新政调控重点：

　　一、暂停法人单位购买住房

　　暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。

　　通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续；通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。

　　分析：深圳新房限价力度加大，部分热点区域出现新房跟二手房价格倒挂现象，“买到即赚到”效应发散，公司参与摇号带来市场情绪紧张。以招商双玺项目为例，以公司名义购房的数量占到了摇号人数的22%。

　　来回顾一下招商双玺摇号的疯狂场面：

　　带着五千万，也只能蹲着摇号，还出了个名词叫“5千万蹲”。今天你的钱够了么，可以蹲一蹲吗？

　　数据显示，2017年全年，深圳全市公司购买新房785套，占新房总成交的3.05%，同比提高0.92个百分点。手握大量资金的买家往往通过注册多个公司参与摇号，增加购房成功率，对真正有买房需求的个人是一种挤压。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，该条政策明确企业购房的管控，这和上海等城市的政策内容是一致的，这也是为了防范在库存不足等情况下，出现企业挤压个人购房资格和房源的现象。此次企业购房限售，有助于进一步实现房地产市场的稳定，这也是当前房地产市场需要强调的地方，即优先满足刚需购房者购房需求。

　　二、商务公寓5年内限售

　　各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。

　　通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。

　　分析：深圳市未将商务公寓纳入限购，近年来明显出现投资资金转向商务公寓的情形，外地资金来深圳批量炒房。2017年初至2018年4月下旬，深圳企业法人购买一手商务公寓2011套，占总套数的16.9%。

　　2013年7月至2018年6月，全市新建商务公寓和二手商务公寓发分别成交3.45万套和1.01万套，占目前存量商务公寓的81.1%，表明近五年商务公寓交易活跃；五年内转手的商务公寓占二手商务公寓成交规模月65%-75%。限售后，全市月81.1%的商务公寓将被锁定交易。

　　三、商住房3年内限售

　　居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

　　通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。

　　分析：2017年深圳不动产权证书两次转移间隔时间不满3年的住宅为217.6万平米，占全年二手房销售面积的46.2%，说明市场存在短期炒作现象。新政策对新购买和已购买的住房均执行限售，约23.7%的住宅短期内将被锁定交易，可以有效遏制房地产炒作；同时可能会造成二手房交易量下滑。

　　严跃进指出，政策第三条规定限售的政策是核心。对于限售来说，一线城市一直是比较保守的，这或考虑到二手房转让等内容。所以此类政策属于收紧力度较大的政策。3年限售的概念多少也会影响后续的二手房交易等内容。

　　四、完善差别化住房信贷政策

　　对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

　　分析：2017年，深圳离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房总成交量的10.8%；离婚2年内购买二手房的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手房总成交量的4.2%。说明离婚后短期再购房投机的占比较大。通过“假离婚”获得首套资格、税费优惠，是造成“假离婚”购房案例增加的原因。

　　6月27日下午13:00，备受关注及争议的项目——华润城三期在前海公证处进行选房顺序公证摇号。今年6月深圳华润城润府三期发布销售公示方案，围绕这个“网红盘”，深圳掀起一轮“抢房”大战。为取得摇号资格或降低首付比例，深圳出现了一场离婚买房潮。

　　严跃进认为，政策第四条对于假离婚购房行为进行了规范。对于离婚2年内公积金购房的，其实给予了严管。当然政策也有相对宽松的地方，即如果可以有类似无购房无贷款证明，那么首付比例还是比较优惠的。