4天9城楼市新政成色如何：分析称只有2家动真格

　　四天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。

　　但中原地产首席分析师张大伟分析认为，从政策内容分析只有2个城市动了真格，其他城市的政策内容基本属于走过场。张大伟预计，最近几天将有15-20个城市出台房地产调控政策。

　　张大伟指出，从8家城市的调控力度看，可以分为两类——动真格的与不动真格的。北京、合肥是属于动真格的，而其余7城则属于走过场。

　　北京再启自住房供应、还强化了“控地价、限房价”的交易方式。严控地价，并对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，以控制房地产价格快速上涨。在信贷方面也开启了全面降杠杆的举措。

　　合肥出台了相关楼市多条政策从供应、限价、限购、约束恐慌等多方面出台了房地产调控政策提高了首付比例、明确增加供应、针对预售价格的调整也有非常清晰的规定。

　　“逗你玩”的其他7家普遍表现为口号式、挤牙膏式的调控。这些城市的实际执行的力度低于之前市场预期。政策虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。

　　苏州进一步加强商品住房价格监管”的通知，凡是房企申报价格过高的，未及时申请录入网上系统的，甚至是社会集中反映价格问题的，都将被主管部门约谈，预售证也将暂缓发放。

　　天津拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提高至40%。

　　成都部分区域实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房；

　　郑州部分区域对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，限制向其销售180平方米以下的住房。

　　济南从2日起，购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，第二套提至40%；本市户籍家庭已有三套房的，暂不得再购房，非本市户籍家庭限购一套住房。

　　无锡对已拥有1套住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为40%，房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房；暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。

　　武汉部分区域限购，外地户籍2套，本地户籍2套以上限贷，首套房最低首付25%。

　　张大伟分析解读了此轮多城对楼市“动刀”的原因引发这一轮政策的依旧是疯狂的房价，有以下几个数据值得关注8月有26个城市环比涨幅超过1%，13个城市环比涨幅超过3%市场开始新一轮恐慌70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%，二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%，刷新了单月上涨历史纪录。

　　，为什么在一城一策的调控规则下，集中调控。这证明了，这一轮政策并非地方主动出台，而是在高层试压下的集体举动，从各地集中的3天时间全面出台政策看，其中主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会出台条款政策。有可能将有15-20个城市形成本轮调控政策风暴。

　　，各城市为什么力度差距巨大？从调控政策内容看，有蜻蜓点水、有触及灵魂的。整体看，北京、合肥的政策力度最大，其他城市基本属于蜻蜓点水。

　　北京作为首都有表率作用，那么合肥为什么这么积极？

　　除了价格涨幅原因外，与合肥新市长上任应该也有关系。其他城市看，政策力度不大，主要原因应该是在当下房地产依然是稳定经济的定海神针，不敢下死手

　　，政策方向是什么？目前看，这一轮收紧政策，除了北京已经接近恢复到了2014年930前的政策压力，其他城市依然处于宽松中，充分证明了，2016年这一轮房地产的一二线城市火爆，是未在去库存宽松阶段，针对不同城市库存，做分化政策。

　　在刺激阶段，一二线城市政策宽松过度，导致了市场恐慌，而且也使得资金过度集中在一二线城市，实际的全国去库存政策，并未落地到三四线城市。

　　第四，未来政策效果会如何？从全国看，房地产疯牛依然会持续一段时间，预期北京与合肥市场会快速降温，但长期看，房地产市场走势依然要看央妈。

　　第五，北京政策这么严，其他城市跟不跟？从政策预期看，北京版的本轮新政，给其他城市树立了榜样，特别是深圳等城市。还有合肥对二线城市的示范效应，都会影响政策继续加码。

　　第六，不全面收紧信贷的本轮房地产恐慌下的市场，任何房地产调控政策都没有长效作用。

　　张大伟认为，此轮限购依然没有调整到本轮房价暴涨的根源，现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌。政策恐慌必须降低，给市场以平稳的预期。要解决这个问题只能从“降低资金潮、增加优质资产、降低购房者恐慌”三方面来加码政策，比如增加土地供应；信贷不能只能投入到房地产，要有政策约束信贷进入实体；房地产去库存也不能只去一二线，银行对三四线城市可适当增加利率优惠。

　　附表2016年各地土地收入（中原地产研究中心统计）

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