冠君REIT最坏时刻或已过 有买要趁早？

    冠君产业信托（SEHK：2778）是本地消费热点朗豪坊的业主，最新业绩依然受疫情拖累，但消费劵落实有望带来转机，收息投资者可买未？

    零售租金下行压力大

    疫情当下，线下零售及餐饮业受挫，朗豪坊的地理优势虽强，但租户持续面临营运压力，业主加租的空间非常有限。

    在今年上半年，朗豪坊商场的租金收益同比减少8.4%，物业收益净额则按年下跌5.8%。

    可幸的是，期内防疫措施有所放寛，消费气氛持续改善，朗豪坊商场的分成租金收入便按年增加约67%，抵销了基本租金大减17%的冲击。

    随着消费劵刺激本地消费气氛，下半年商场租户营业额有望录得更显着改善，分成租金收入复苏可支持物业收入水平。

    此外，防疫措施亦有望随疫苗接种计划推进而进一步放宽，有望零售物业租赁情况改善。

    写字楼需求偏弱

    写字楼方面，冠君旗下朗豪坊办公楼及花园道三号物业亦受累于疫情冲击。企业成本意识提高，疫市营运前景不确定性高，企业扩大租赁空间的动机低，业主议租力亦无可避免被削弱。

    期内，花园道三号及朗豪坊办公楼的租金收益分别下跌4.6%及8.2%，而物业收益净额则分别下跌3.3%及8.7%，今年6月的空置率则为15%及9%，可见租赁表现非常疲弱。

    不过，期内亦有正面趋势有利租赁表现重振。

    首先，疫情中兴起的在家工作模式持续退潮，多间跨国金融机构已表明在家工作模式不会恒常化，这些机构在疫后重整租赁策略有利甲级写字楼的租赁需求复苏。

    第二，朗豪坊办公楼持续受惠于美容行业租户扩张的租赁需求增长，更成功带动物业出租率上升。

    展望疫后租户组合全面复苏，冠君的物业收入有望回复至疫前水平。

    结语：长线收息可部署

    虽然冠君今期业绩依然受疫情因素拖累，但消费劵计划有望刺激零售业复苏，有利核心零售物业朗豪坊的租赁表现复苏，而基金旗下两大写字楼物业亦有望随疫情影响缓和而录得改善。

    疫情爆发以来，冠君的中期分派已连跌两期，但地理位置优越的物业有一定的防守力，长线股息投资者或可把握疫情阴霾在低位买入，部署疫后增派支持估值回升，财息兼收。