疫情及楼市政策市下 九仓系两只股份值冷吼？

    政府拟发展北部都会区，加大未来10至20年土地及房屋供应量。地产股“好友”认为，报告内容并无任何令短期楼价降温及不利发展商消息，反认为拥有大量农地的发展商有利将土地价值释放，令一众地产股如恒地（SEHK：12）、新世界（SEHK：17）及新地（SEHK：16）报复式炒上。

    不过，地产股“淡友”认为，本港楼价已见顶，在明年立法会及行政长官选举后，政府会采取更强硬措施，楼市政策风险正升温，不利地产发展股估值。

    无人有“水晶球”知道明年楼价走势，以及楼市将有什么政策出台。由于本地地产股经过一轮调整过后，估值已变得低迷，较资产净值出现大折让。根据逆向思维，两只九仓系的股份值得留意。

    九龙仓置业负面因素逆转

    九龙仓置业（SEHK：1997）股价由低位反弹。一般投资者明白，股价未回勇受制于多个因素，包括中港两地未通关，而内地大量旅客于集团旗下两大商场包括“海港城”及“时代广场”仍绝迹，加上疫情未消退，均拖累商场收租及销售业务。而该股价较资产净值折让39%，非常吸引，但又是否另一个价值陷阱？

    好消息是上述负面因素开始逆转，由于疫情关系港人外游大减，本地消费由游客带动转为内销，商场销售及购物气氛好转，加上政府5000元消费券推波助澜，反有利九仓置业零售商场的租务，由内地客转为本地消费撑起。

    九仓置业管理层最近指，近月本地消费已恢复至疫情前水平，除了大部分租金优惠已撤去外，近月亦收到不少商户希望进驻“海港城”，其中主要属餐饮及时装品牌，估计出租率将由6月底的91%水平，短期内可恢复至93%至95%。

    另外，近日中港两地就加强边境通关进行沟通，其中广东省将于本月中起复办赴港商务签注，虽然广东商务部指仍需在回程时隔离14天，但已被市场视之为重开边境的第一步，预期内地与香港整体旅游限制将于未来逐步放宽。

    因此上述两个因素均利好九仓置业于未来股价走势，加上过去12个月该股股息率3.2%，令股价再向下大幅下调空间收窄。

    九龙仓有被私有化潜力

    目前本地地产发展股的股价，较资产净值折让幅度约61%，有关水平较2018以来新低，不过并非每个投资者能承受风险，因恐防地产发展股估值正向下调整，价钱平不代表有价值。

    可是，近日华置（SEHK：127）提出以4元私有化公司计划，较12.99元资产净值，出现大幅折让7成，被指就恒大事件“趁火打劫”。

    不过，如果在停牌前价格2.9元买入的投资者反而有利，因4元私有化价有溢价近4成。令市场又在地产股中为私有化商机寻宝，因在低位买入仍有值博率。

    如果地产股的资产负债表强、现金流及现金水平够多，都是有条件被私有化。而九仓集团（SEHK：4）亦是大热之一。大股东会德丰过去曾多次增持九仓，今年5月曾步斥34.7亿元，增持4.9%，平均买入价为23.184元，反映大股东认为公司价值显现。

    目前九仓股价约为27元，较资产净值折让49%，而会德丰曾被大股东以50%折让幅度成功被私有化，以此作为参考，目前九仓股价仍低，有被私有化潜藏机会。

    投资结语

    总言之， 九龙仓置业业务或已见底，而疫情始终有过去一天，而有关商场资产优质，租金收入稳定，对股东派息有一定保证。至于九仓拥有山顶豪宅项目、于内地有地产发展及收租业务，持有不少被低估的物业资产及地皮。如果从私有化的角度出发，而非业务基本面，九仓可能是冷吼值博之选。