领展房产基金破底启示录

    今日（9月27日）领展房产基金（0823.HK）基金单位价格破底，最低报56.55元，为2020年6月以来的低位。观乎年初至今，基金单位价格累跌17%。领展作为一代股王，却令到捧场客录得账面亏损，但投资者仍能从中汲取教训。下文即从领展破底提炼出有关房地产投资信托基金（REITs）的启示录。

    英国名相邱吉尔名言「千万不要浪费一场危机」，投资者也不要错过领展破底给予投资者的启示。第一个启示是联系汇率下，资产质素强如领展，只要拥有亚洲地区资产就会不敌强美元。这个启示和香港实行联系汇率有密切关系。

    联系汇率成祸首

    香港作为开放型经济体，实行固定汇率好处是减低汇率风险。但当美元持续走强，联系汇率缺点则无所遁形。由于汇率只是两组货币的相对价格，当美元上升，亚洲货币汇率必定贬值，因而增强竞争力。

    然而，港元汇率固定在1美元兑7.75元至7.85元港元之间。当港元与其他亚洲货币汇率在一强一弱间，香港出口竞争力毫无疑问较其他亚洲国家低。但香港还有一个方法增强竞争力，就是降低资产价格。

    而降低资产格价过程正在发生，不但楼价及股价双双下跌，即使派息能见度高的REITs，其基金单位价格亦要下跌，始能重新吸引外资的青睐。所以派息年年均有增长的领展，都不敌强美元及联系汇率而破底。

    不宜部署趁低吸纳

    近年领展已经跳出鲤鱼门，投资英国、澳洲、内地物业。究竟能否协助领展减低联系汇率下资产贬值的风险？

    虽然英国、澳洲采取浮动汇率，而人民币都有贬值，理论上这些地方的物业潜在跌幅不会如实行联系汇率的香港这么严重。但境外物业租金收入汇成港元时较之前减少，不利领展派息增长。

    总括而言，现时美元仍然维持强势，相信领展股价会持续弱势，直至美国加息周期完结才有机会回稳。既然如此，领展已经失去资金停泊的功能，投资者就不宜部署低吸领展。

    作者：Steven Cheung