菏泽“限售令”松动 房地产板块的机会来了吗？

　　12月18日下午，山东省菏泽市住房和城乡建设局发文，取消实行了一年的住房“限售令”。此举为本轮调控以来的全国首例，并立刻引发全网关注。

　　按照这份《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》的文件，菏泽市住建局表示，取消原有调控政策中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　目前菏泽住建局方面最近的回复是：取消“限售令”为取消限制转让期限，是市民迫切需求。

　　与此同时，深圳首套房贷利率近期出现了细微的浮动。12月19日，部分中资和外资银行调整了首套房贷利率，由基准上浮15%调为10%，但并非普遍，而是针对不同项目和客户进行甄别。

　　无论，最终菏泽市“限售令”是否取消，都给房地产行业带来一丝暖意，对投资者预期产生较大影响。在“房住不炒”的大原则下，一、二线城市限售、限贷取消是不现实的，但三、四线城市的边际松动在2019年还是可以期待的。

　　从过去的经验看，两种情况下房地产调控存在边际放松的可能，1)通过拉动基建投资来稳增长的效果不及预期。2)房价持续下跌。从 2014-2015 年房价下跌期间来看，当房价连续下跌6个月时，调控面临放松可能。

　　从11月公布的宏观数据看，经济增长乏力，M1增速逼近历史低点，社融持续下滑。

　　　　货币投放方面：11月M2同比增长8%，M1同比增长1.5%，增速分别与上月持平和下降1.2个百分点，其中M1增速再创2014年1月以来新低。M0同比增长2.8%，与上月持平。

　　11月 M1同比增速已经逼近历史低点，显示实体经济流动性不乐观。M1 包含流通中的货币和单位活期存款。其中流通中的货币增速除节假日外相对稳定，单位活期存款增速随经济周期而变动。到2018 年11月，流通中的货币增速为2.9%，较2017 年末仅下降 0.6 个百分点；单位活期存款增速1.3%，较2017年末大幅下降11.9个百分点。可见单位活期存款增长乏力是 M1同比下降的主要原因。单位活期存款增长乏力是两方面因素共同作用的结果。一方面，随着经济景气程度的下降，企业持有活期存款的意愿也在降低。另一方面，社融增速的回落带动企业存款增速下降。受表外融资萎缩的影响，2018 年11月社融余额增速下降至 9.9%，带动企业存款增速下降至 3.7%的低位，较2017年12月低 4.3 个百分点。

　　　　社融方面，11月社融新增 15191亿，虽然较前值环比回升较为明显，但与去年同期的新增 1913亿相比仍有所回落，按照今年调整后的可比口径看存量社融同比增速下滑至9.9%。而且在社融当中的主要支撑因素以贷款和债券为主，贷款弹性低、普惠性差，而债券增长依赖市场环境且门槛较高，表外三大项委贷、信托贷款和未贴现银行承兑汇票均延续收缩。广义的融资环境，或者说信用环境依然非常不乐观。

　　房地产占GDP较高比重，经济面持续下滑的情况下，房地产边际松动的概率逐渐增大。

　　从销售情况看，2018 年11月房地产销售继续降温，全国房地产销售面积为 1.55 亿平米，YOY-5.1%，连续3个月同比负增长且降幅持续扩大。11月销售面积增速主要受中小城市销售低迷拖累，30大中城市销售面积 YOY+8.4%，30大中城市以外销售面积 YOY-6.4%。累计来看，1-11月全国房地产销售面积 14.86 亿平米，同比增长1.4%。1-11月30大中城市累计销售面积 YOY-15.8%，30大中城市以外销售面积 YOY+3.6%。

　　从数据看，从1-11月累计的数据看，大中城市销售面积同比下滑严重，中小城市同比小幅增长，从近期的数据看，大中城市销售面积同比正增长，中小城市负增长。整体看，市场处于负增长且降幅增大的状态。

　　目前房地产板块估值处于低位：

　　　　从市净率水平看，房地产板块PB为1.4倍左右。从choice数据看，房地产股票143只，其中跌破净资产的有46只股票，占比32.17%，PB低于1.4的股票有83只，占比58.04%，而PB低于2的股票有110只，占比76.92%，可见整体板块是在低估值区间的。

　　　　从市盈率的水平看，房地产板块PE为9.5倍左右，低于上证指数10.99倍的水平，也低于沪深300指数10.43倍的水平。从数据看，PE低于10倍的股票有51只，占比也达35.66%。

　　整体看，房地产板块处于PE、PB双低的状态，可以说是处于低估状态。

　　目前主要是政策对房地产板块的压制较重，在未来房地产政策边际放松的情况下，房地产企业业绩有所提升，估值也面临一定的回升，所以具备一定投资价值。

　　对于标的的选择方面，首先还是房地产龙头企业，抗风险能力较强，在低迷市场下活下来，后期才能有更好的发展。其次，可以选择目前房地产板块估值较低但业绩还不错的股票，在估值修复的情况下也能有不错的表现。

　　以下股票仅为参考：

　　（文章来源：巨丰投顾）