1-11月房地产数据点评：新开工超预期 房贷利率稳

　　房地产投资增速持平，新开工单月增速反弹。1-11月，全国房地产开发投资约11万亿，同比增长9.7%，增速与1-10月持平；累计新开工面积18.89亿平米，增长16.8%，增速反弹0.5pct，单月新开工2.01亿平米，单月同比增速21.7%。我们认为11月新开工数据超预期是房企在年底加快推货，同时政府对供给端闲置未开土地的监管加强，推动闲置土地的开工和入市。随着销售的持续下行，我们预期未来新开工数据将逐步走弱。国房景气指数较10月底下降0.03，为101.92。

　　销售数据持续下行，单月销售面积降幅扩大。1-11月，全国商品房销售面积14.86亿平米，同比增长1.4%，增速回落0.8个百分点；单月商品房销售面积为1.55亿平米，同比下降5.1%，降幅较上月扩大2pct。单月销售金额增速反弹，单月销售均价有所上行，主要系销售城市能级占比变化，11月30大中城市销售回暖反弹，带动销售均价上行。我们认为销售下行趋势将会持续，全年销售面积增速0%。

　　土地市场继续降温。1-11月，房企购置土地面积2.53亿平米，同比增长14.3%，增速回落1pct；土地成交价款13746亿元，同比增长20.2%，增速回落0.4pct.11月单月土地购置面积3363万平米，同比增长8.13%，增速较上月回落约4个百分点。我们认为随着销售的进一步走弱，未来土地购置面积、成交价款增速将进一步下行。

　　开发到位资金具备韧性，二套按揭利率下降。1-11月，房地产开发企业到位资金15万亿，同比增长7.6%，增速回落0.1pct，其中国内贷款回暖，累计到位21807亿元，下降3.7%，降幅收窄1.5pct；自筹资金、定金及预收款到位50619、49551亿元，同比增长10%、15.7%，增速分别下降0.8、0.6pct。首套房贷款利率5.71%，与上月持平；二套房贷款利率6.06%，较上月下降1bp，随着房贷利率年内首现松动，我们认为随着销售下行与银行资金的充裕，房贷利率将趋稳或下行。

　　行业景气度持续下行，单月销售降幅扩大，房贷利率首现松动。推荐业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股：万科A、新城控股、保利地产、招商蛇口、华侨城A、华夏幸福；销售高增长、业绩弹性大：中南建设、金科股份、蓝光发展。

　　风险提示：调控政策进一步收紧；市场表现超预期下行。

　　（文章来源：东北证券）