房地产行业周报：一二线中长期向上 行业集中度

　　投资要点

　　一二线基本面中长期向上，部分核心二线城市人才吸引政策延续。本周，西安率先出台高层次人才住房优惠实施细则，主要内容包括对人才安居申请、审核、分配管理等工作进行了规范和明确。据统计，去年年底以来杭州、合肥、天津、西安、武汉、南京、重庆、长沙、厦门、青岛等城市陆续出台相关高校应届生落户政策、人才进入政策和住房补贴政策，变相放松限购。这也验证了我们年度策略报告提出的观点：“一二线城市处于基本面和政策面的底部，一二线城市资产价格在中长期仍将处于上行趋势。”

　　同时，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇，成都、海南等约谈城市和地区近期出台进一步调控政策，上海重申严格落实楼市调控政策，研究探索建立长效机制。房住不炒和建立长效机制基调不变。

　　一线推盘节奏加快，新增供应量增加。根据房天下数据，上海4 月开盘认筹项目26 个，5 月新开盘22 个，供应量大幅增加。由于刚需改善需求量大，且限价情况下一二手房价格明显倒挂，市区项目认筹率和去化率较高，部分项目认筹比例在2 以上，基本呈现供不应求的局面。北京5 月新开盘20 个，较4 月多12 个，供应量也明显提升。

　　我们此前在深度报告一到五中反复强调房地产本质是货币现象，是钱在买房子而不是人在买房子，房地产本质是社会大类资产重新配置。从长期来看，银行资产配置的大趋势很难改变。《深度一：银行必给地产加杠杆，国际比较研究》、《深度二：银行加杠杆带来中国房地产超级大周期》、《深度三：谁主导了资产配置：银行还是居民？》中我们研究几乎所有的经济体，在金融自由化阶段，商业银行的出路就是之前的配置方向，很难有大的方向性改变。而在这个阶段，房地产基本面基本无视人口年龄结构、城镇化等因素，大周期持续向上。这是由银行主导的资产配置行为，本质是钱在买房子不是人在买房子。《深度四：将库存去化到底》中我们提出三四线中期确定性中期繁荣，这是政府通过银行资产配置引导的三四线去库存，从而化解金融风险；《深度五：三四线房价再无周期》我们提出本轮三四线加杠杆去库存的方式，一定程度上是区域性风险转移为系统性的。

　　很大程度上限制政府和金融系统未来行为，未来房价不能大幅度下跌，否则就有发生系统性金融风险的可能。我们系列深度报告基本揭示了房地产的一些重要方面。

　　融资环境收紧，资源进一步向大房企集中，未来市占率提升是大趋势。今年以来，金融降杠杆、资管新规、按揭利率上浮等带来行业融资环境相对紧张。

　　资管新规规范了房地产企业的融资渠道和方式，严格限制了资金池模式和非标产品，银行理财、信托资金等等更难流入房地产市场，融资规模将会收紧。今年房企融资缺口相对比去年大，资金链条相对紧张，大型房企在融资端的优势将会体现的更加明显，中小房企、民企和高杠杆企业维持资金链的难度越来越大。因此大房企更容易抢占市场份额，市场集中度将会进一步提升。具体数据来看，1-4 月房地产开发资金来源合计4.82 万亿，同比增长2.1%，增速较1-3月回落1.0pct，其中国内贷款和按揭回款同比下降。微观层面来看，大房企发债成本仍保持较低水平，中小房企发债成本明显上升。1-5 月的债券发行成本来看，保利为4.8%、(,)为4.9%，而中小房企融资成本出现了明显提升，今年以来发行债券的成本普遍高达7%以上。大房企优势明显。

　　规划即将出台，建设将提速。5 月19 日-20 日，“大湾区经济与发展论坛”在深圳举行，中央金融主管部门、粤港政府官员、金融界、学术界的代表齐聚一堂，共同探讨粤港澳大湾区的发展机遇及可为方向。5 月24日，国务院印发了《进一步深化中国（广东）自由贸易试验区改革开放方案》

　　明确，以粤港澳大湾区建设、粤港澳合作、泛珠三角区域合作等为重点，加快建设粤港澳大湾区国际航运、国际金融、国际科技创新的重要承载区，打造与港澳营商环境对接、经济发展协同的合作体系。今年以来，粤港澳大湾区建设反复提及，相关规划纲要即将出台，湾区建设将提速，在大湾区有丰富土储的招商蛇口最受益。

　　本周我们统计的42 个重点城市整体成交数据环比变化-1%，同比变化-11%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+2%/+9%/-9%；一/二/三线城市同比分别变化-6%/-25%/+1%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+48%/-11%/+1%/-2%，北、上、广、深同比变化+6%/-26%/+10%/+65%。

　　本周的二手房市场中统计的16 个城市成交面积环比变化-6%，同比变化-9%。

　　库存方面，本周统计的18 城市库存去化周期为9.3 个月，环比变化+0.1 个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.1/+0.1/-0.1 个月。

　　投资建议：这是(,)、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐(,)、招商蛇口、(,)、(,)、万科a 和(,)，受益标的还有(,)。

　　风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。

　　□.阎.常.铭　 .兴.业.证.券.股.份.有.限.公.司

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