业绩向好激发市场热情 地产股估值修复在路上

　　近期主流地产公司年报持续披露中，业绩增长持续超市场预期，地产股重新进入投资者视野。本周以来，房地产指数底部回升，频频跑赢大市和主要行业板块。

　　业内人士认为，地产业基本面出现改善，目前供给端预售证管控有所缓解，需求端人才落户政策将陆续落地，流动性紧张格局有所缓解，板块整体处于估值修复行情中。

　　　　业绩向好激发市场热情

　　克尔瑞发布2018年1-3月房地产公司TOP100销售排行榜，碧桂园拔得头筹，达到1878.4亿元，中国恒大和紧随其后，分别为1618.0亿元和1519.8亿元。整体看，2018年第一季度TOP100房企销售金额为19526.6亿元，同比增长28.8%。

　　房地产行业业绩增速超出市场此前预期。月度观察，相比2月春节期间相对平淡的业绩表现，TOP100房企3月单月的业绩规模较2月有较大幅的提升，环比增长了40.5%。

　　昨日，房地产指数上涨1.03%，仅次于银行位居第二。前一日，房地产指数同样大涨1.93%。由此，经过两日大涨，目前地产指数进一步摆脱底部格局，开始出现回暖上攻端倪。

　　随着市场回暖、业绩向好，地产企业拿地热情也开始爆发。中国指数研究院4月3日发布报告显示，今年一季度全国300个城市共推出土地6387 宗，同比上涨20%；推出土地面积28190万平方米，同比上涨38%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1975宗，同比增加 19%；推出土地面积10084万平方米，同比增加 33%。一季度全国300个城市共成交土地 5632 宗，同比增加19%；成交面积24140万平方米，同比增加32%。

　　当前，一季度收官二季度伊始，根据主要地产企业计划，二季度将纷纷加大推盘力度。预计，销售大概率仍将维持增长，尤其看好一、二线城市的反弹。该机构分析师竺劲认为，目前整体融资环境依然持续收紧，融资渠道收窄还伴随利率持续上行，融资压力依旧，龙头公司尤其是国企央企背景公司的优势将持续扩大。

　　　　边际增长可期

　　往后看，因城施策政策持续推进，有助于继续稳定行业预期。

　　近日一些地方因城施策政策集中出台。石家庄进一步开放人才落户政策、北京试点集体土地租赁房贷款、武汉细化购租并举实施方案、上海提出提高存量土地利用效率、广州调整土地出让限制条件等。

　　地方政策的核心出发点依然在于稳定市场价格预期。如广州市取消最高地价限制和增加“限房价、竞地价”，主要是为了解决目前既要管控房价，又要保证住房供应的双重需求，是目前房地产价格管控的进一步深入，并不意味着地价管控的放松。

　　但差异化、精细化的调控政策的实施，确确实实正在改变地产投资者预期，特别部分城市人才新政施行以来见效显着，人才引进愈演愈烈，人口和产业的聚集效应对房地产市场的间接拉动和对区域市场新格局正在形成。以西安为例，根据对西安户籍数据的整理统计，2017年人才新政实施以来西安新迁入落户人口近40万。

　　银河证券认为，短期调控力度不放松，2018年将成为房地产长效机制取得突破的关键一年。“房住不炒”不仅仅是房地产调控政策的主基调，2018年房地产调控政策会维持中性趋紧态势。

　　对于一二线城市而言，随着重点城市高地价项目的逐步入市，供给端政策存在局部改善的可能性，供给的增加或带动成交量的边际增长，对于三四线城市，前期需求端的集中释放，房价的加速上涨，利率的上涨等因素，需求端或呈现逐步增长放缓的趋势。

　　综合而言，银河证券仍看好二季度地产板块的行情，认为加大配置板块的机会已经到来。建议把握三条主线一是低估值的一二线龙头地产股；二是高成长的优质地产股；三是资源优势强劲的地产股。