房地产行业：PSL投放量大增 开发投资增速提升显

　　事件：

　　统计局公布2018 年1-2 月房地产经营数据。1-2 月，房地产销售面积为1.5 亿平米，同比增长4.1%（前值6.1%）；开发投资额为1.1 万亿，同比增长9.9%（前值为2.4%）；新开工面积为1.8 亿平米，同比增长2.9%（前值为8.6%）。

　　核心观点：

　　1. 受基数和信贷影响，销售增速放缓

　　1-2 月销售面积同比增长4.1%，单月平均较去年12 月下降了2个百分点；销售金额同比增长15.3%，单月平均较去年12 月下降了5.2 个百分点。全国销售均价为8511 元/平米，同比增长10.7%。1-2 月房地产销售增速明显下滑的主要原因是：1）去年同期销售基数较高。2）1-2 月M2 货币供应量增幅持续收窄。在调整计算口径后（增加了非银行存款项目），M2 增速仅为8.9%，总体呈现下降趋势。3）信贷收紧较为严厉。居民中新增中长期贷款增速持续下滑，1 月和2 月增速分别为-6.1%、-15.4%。按揭贷款利率不断提升，根据融360 数据，全国首套房平均贷款利率已经上升到5.46%，二套房贷款利率也上升到5.79%，都创历史新高。4）银行放款时间拉长，部分银行从原先1-2 个月延长到3-5 个月。5）国家坚持落实“房住不炒”，政府鼓励租赁和共有产权房，使得部分需求处在观望状态。

　　2. PSL 前两月投放量大增，开发投资增速提升显着，符合我们的预期

　　1-2 月开发投资额同比增长9.9%，单月平均较去年12 月增长7.5 个百分点。我们在央行3 月1 日发布的PSL（抵押补充贷款）数据中已经看到，截止2 月PSL 余额已经达到2.9 万亿元，1-2月新增PSL 金额为2169 亿元，其中仅2 月单月就投放了1510亿元，这是继2016 年6 月后的新高。我们发现自2015 年有数据以来，每月的开发投资额与当月的PSL 投放量呈现明显的同步趋势。此次PSL 的明显翘尾，也说明了三四线棚改的力度仍然很大，预计后期新开工将有所增长。

　　3. 投资向好，龙头优势明显，维持行业“推荐”评级在信贷收严、政策环境较紧的背景下，板块承压，但龙头及部分二三线蓝筹公司估值仍然存在向上空间。1、2 月份 CR10 达到46%，前十大房企销售金额增速均超过了全国水平。我们看好， 1 ） 龙头房企结构性优势仍将延续， 推荐 （600048.SH）、（001979.SZ）。2）高成长、快周转房企，推荐（601155.SH）、旭辉控股集团（0884.HK），建议关注（000671.SZ）。3）房地产存量市场的优质标的，有望走出独立趋势，推荐（600622.SH）。

　　风险提示：利率持续上行，政策超预期收紧

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