长江证券：为何当前时点下地产龙头值得配置？

　　报告要点板块进入三周期共振区间，估值上行空间打开。当前时点，地产板块正进入政策、销售和结算的三周期共振区间：政策周期压制减弱、龙头销售依旧靓丽、业绩结算周期来临。重申地产龙头重点配置的投资建议，三周期共振为后续板块估值打开上行空间。

　　政策周期：调控收紧概率不大，或将由防“大起”转为防“大落”。从过去两年的中央经济工作会议相关表述看，调控政策预计仍然沿着“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的思路展开，但行业发展或将由防“大起”转为防“大落”。2017年12月召开的中央经济工作会议对地产的定位和描述相对温和，市场悲观预期缓和；而且，房价得到实质性控制，2018年政策或将不如2017年严厉，同时财政压力或倒逼部分二线城市出现边际宽松空间。

　　销售周期：行业销售或好于预期，而且龙头集中度提升逻辑仍将延续。两个因素利好2018年行业销售：一是2018年棚改计划上调至580万套，据测算可拉动全国销量增速提升2pct左右；二是一二线城市推盘逻辑，开发商在规模、偿债压力推动下有望继续加大推盘，高频数据方面已经逐步体现。而且，龙头销售表现依旧靓丽，在供给侧土地市场变革、需求侧楼市消费升级的推动下，集中度提升逻辑仍将延续。

　　结算周期：结算高峰期来临，收入利润均有保障。由于地产收入确认具备滞后性，过去两年的销售增长、房价上涨将逐步兑现至房企2018年-2019年的收入、利润当中，因此业绩延续高增长的趋势具备保障。根据Wind一致预期，2018年龙头房企大概率能够实现20%以上的利润增长，叠加估值切换，空间较为充足。

　　投资建议：配置地产龙头重要时点，拥抱ROE把握成长力量。当前或将成为板块政策底、基本面底、持仓底和估值底的重要时点，有望成为配置地产龙头的重要时间窗口。而且，由于调控继续收紧概率不大，对估值的压制作用或将减弱，并在ROE企稳、业绩确定性上升的背景下，龙头房企估值有望持续上修。我们长期看好持续具备高ROE的龙头房企，建议重点关注：成长确定性高的一线地产龙头： 、、、 ；短期弹性更足的二线成长龙头：、 、 。

　　风险提示：

　　1. 调控政策持续明显紧缩；

　　2. 房企推盘进度不及预期。

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