港股物业板块 市值超3000亿港元

　　当房地产市场进入竞争时代，物业服务对提升房地产资产价值的作用不言而喻。目前的物业服务市场，经过技术和资金的赋能，已经改变了以往开发体系中的子公司业务地位，成为房地产企业拆分的重要业务板块，甚至是重要的利润来源之一。

　　自2014年初CSL推出香港房地产上市公司以来，内地房地产企业将房地产板块分割为惯例，但自今年以来，香港房地产上市公司一直没有出现集中上市、信息披露的现象。据中国证券研究所统计，截至6月10日，香港市三家物业服务公司自今年以来已在香港成功上市，总净利润约25亿美元。从交房角度看，今年已有7家物业服务企业顺利交房，正在等待上市。此外，11家房地产公司报告称，房地产板块在香港分拆上市。总体而言，18家房地产企业计划剥离房地产行业，赴香港上市。

　　“在当前国内经济形势和调控政策下，房地产企业的经营压力加大，而房地产行业凭借稳定的现金流、轻资产、反周期等优势成为房地产企业的业务龙头。”，中国证券研究院常务副院长表示，目前是物业管理行业发展的黄金时代，具有巨大的市场空间和资本力量，推动物业服务企业快速发展。对于房地产企业来说，此时分拆的楼盘上市，一方面可以抓住市场机遇，实现新的业务增长点；另一方面可以专注于自己的开发业务。

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　　香港股票物业板块 市值超过3000亿港元

　　中国大陆第一家地产公司在香港上市已经六年了。现在，物业板块在资本市场的地位已经不一样了。

　　据中国指数研究所统计，目前香港有24家物业服务企业，整个行业的市值超过3000亿港元。5月12日，该行业有千亿港元市值的企业，即碧桂园服务。从行业发展趋势来看，龙头企业迅速扩张，像雅生活、保利物业等物管企业也具有冲击千亿港元市值的机会。

　　自疫情爆发以来，物业上市公司的股价表现较为独特。截至2020年6月9日，旭辉旗下的永升生活、时代旗下的时代邻里以及银城国家旗下的银城生活服务年初至今涨幅超过100%。据贝壳研究院监测，今年以来，10家样本房地产企业平均股价涨幅超过60%。

　　“资本市场的高度关注和预期，加上疫情下人们对物业管理的高度期待，使得物管行业的估值水平被高估。”贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示，在估值过高、股价表现良好、现金流收入稳定等多种因素影响下，房地产企业纷纷在2020年分拆房地产业务，抢占上市窗口。

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　　“从上市首日的市盈率来看，2020年上市的3家企业上市首日平均市盈率为27.7倍，2019年上市的企业为26.9倍，2014年-2018年上市的企业为11.3倍。”黄瑜向记者表示，2019年在港上市物业企业是9家，今年已上市和拟上市物业企业达到21家，这两年物业服务企业的内在价值在资本市场逐渐显现出来，在行业上行周期上市，估值亦会保持相对较高水平。随着分拆上市潮的延续，会有更多物业服务企业加入上市队伍。

　　缓解母公司

　　财务压力

　　6年时间，从一家企业上市到整个板块市值超过3000亿港元，不难看出，如今的物业服务业务已经不是开发商旗下一个辅助性业务板块，反而成为其现金造血的来源。

　　“房企分拆上市的背后逻辑，核心归为两点。”兰德咨询总裁宋延庆向记者表示，一是缓解房企财务压力；二是通过资本市场融资扩大业务规模。

　　“估值过高的房地产上市平台有利于房地产企业持续的资金流入，有利于其在融资端的强劲表现，缓解母公司的资金压力。”潘浩告诉记者，此外，多数房地产企业选择加快入市步伐，获得上市后雄厚的资金支持和更加灵活的运营模式，便于收购中小型物业管理公司，壮大行业实力。

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　　潘浩进一步解释了房地产分拆上市背后的动力。他指出，一方面，随着我国城市化水平的不断提高，基本居住需求得到满足，新建商品房市场将逐步萎缩，传统商业模式的规模将遭遇“天花板”；另一方面，“房地产不是投机”挤出了投资需求，压缩了开发商的利润空间，传统房地产业整体盈利能力下降。在传统业务规模和利润萎缩的背景下，以住宅开发为核心的房地产企业单一经营模式受到挑战，多元化发展的意图得到强化。房地产作为开发业务的延伸，可以根据情况完成布局，参与度高。

　　更重要的是，潘浩告诉记者，物业管理市场比成熟的传统房地产开发市场有更广阔的空间。除了新建商品房外，今年释放的加快旧小区改造的信号也再次提升了物业管理市场的规模。换句话说，市场足够大。在IPO之后，还有一个资本注入的渠道。它不需要母公司花钱支持扩张，也需要为稳定的现金流做出贡献。这是一笔好生意。

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　　不过，黄瑜也告诉记者，物业钱不是那么容易赚的。这个行业仍然是劳动密集型行业。如何降低成本，提高效率，提高服务质量，是企业发展的难点。要做好服务工作，把握多元增值服务的方向，为企业带来更多的利润增长点。

　　温馨提示：网红经济、医药等板块涨幅居前；种业、海南自贸等板块跌幅居前。。最新行情动态随时看，请关注APP。

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