金辉控股转战港股IPO 均衡布局千亿可期

　　3月25日，在A股等待了4年的金辉控股向港交所提交招股书，正式开启赴港IPO之路。如今的金辉控股，已经从一家区域性房企完成了全国化的布局。作为少有的未上市优质企业，金辉控股的上市颇具典型意义。

　　据克而瑞发布的2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，2019年金辉控股全口径销售额已达到888.6亿元，千亿目标近在咫尺。根据金辉控股自身的发展节奏，曾估算在2020年能跻身千亿俱乐部。若能成功登陆香港资本市场，金辉控股的融资渠道也会随之打开，并助力其实现规模跳涨。

　　均衡布局千亿可期

　　作为闽系房企，金辉控股1996年成立于福州，2009年总部迁往北京。虽然一直在A股排队，但是其业绩稳步增长，项目布局日趋均衡，千亿规模更是不断夯实。据克而瑞公布的数据显示，在2017-2018年金辉控股分别实现签约销售额为445亿元和746.8亿元。其中，2017年-2018年的销售额增速分别为39.94%、74.43%。

　　在销售规模持续增长的过程中，金辉控股风险控制意识也随之增强。尤其在项目布局方面，通过均衡布局来对冲“一城一策”的调控风险。从项目分布来看，金辉控股秉持“全国布局、区域聚焦、城市领先”的发展战略，土地储备分布于长三角、环渤海、华南、西南及西北等五大区域，并聚焦核心城市群，重点布局一线、环一线及二线的核心城市，例如北京、上海、西安、重庆、成都、福州、武汉、杭州、南京、苏州、天津、石家庄等。

　　2019年，在全行业进入周期低谷的大背景下，金辉控股逆周期而动，抓住土地市场低迷的窗口期，以较低代价进行了土地储备的扩充。中国指数研究院发布的2019年1-12月份全国房地产企业拿地金额排行榜显示，金辉控股以272亿元的拿地金额位列第35位，期间累计拿地面积为562万平方米，位居TOP100中的34位。

　　通过招股书可知，截至2019年12月31日，金辉控股在该五大区域的土地储备分别为307.44万平方米、513.98万平方米、342.54万平方米、768.42万平方米和735.08万平方米，在总土地储备中的占比分别为11.5% 、19.3%、12.8%、28.8%和27.6%。从拿地溢价来看，自2019年1月以来，金辉控股新获取的土地，大部分溢价率均低于35%，有较高的抗风险能力。

　　规模的诉求，也考验金辉控股的拿地方式。除通过招标、拍卖或挂牌收购土地外，金辉控股也通过收购拥有土地权益公司的股权持续获得优质土储。例如，在2017年，通过收购西安一家本地地产开发公司100%的股权，增加权益口径土储面积约60万平方米；继2018年及2019年之后，金辉控股进一步在西安取得了几块土地，增加权益口径土储约30万平方米。

　　据招股书显示，截至2019年12月31日，金辉控股共有144个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中包含附属公司的项目102个，合营及联营公司的项目42个项目。2019年末，金辉控股在建建筑总面积为2667.44万平方米。其中已竣工项目的可供出售、可出租及持作物业投资的可出租建筑面积为222.04万平方米；开发中物业的规划建筑面积1438.74万平方米；持作未来开发物业预估建筑面积1006.66万平方米。从城市级能来看，金辉控股应占总建筑面积的93.4%位于二线城市及核心三线城市。无论是土地储备规模还是所属区域，金辉控股的土地资源足以支撑其销售规模稳步增长。

　　经过多年的发展，金辉控股亦形成了完整的产品系，并不断打磨产品品质，实现企业的高质量增长。其四大产品系分别为契合城市主力中青年客群的“优步系”产品；全新舒适改善型产品线“云着系”；聚焦一、二线城市核心地段与资源，面向城市高净值人群的“铭着系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。其中， 优步系及云着系项目，分别占到了金辉控股权益建筑面积的30.6%和24.8%。

　　企业的发展贵在可持续，金辉控股的前瞻性布局也为未来发展奠定了坚实的基础。伴随土地储备不断扩容，金辉控股的存货也在逐年增长，由2015年的231.48亿元增长至2019年的949.88亿元，累计增幅达3.1倍。此外，合约负债也呈现上升趋势，在2017年、2018年及2019年分别为245.9亿元、419.35亿元、566.85亿元，增幅超过同期债务总值及资产净值的增长。

　　另外，在2019年上半年，金辉控股实现结转面积83.60万平方米，房屋销售收入96.59亿元，销售收入同比增长104.29%。截至报告期末，金辉控股房地产项目去化情况良好，已完工项目销售去化率平均为96%，在建项目销售去化率平均为 87%，整体去化速度较快。

　　进入2020年，尽管受新冠肺炎疫情影响，金辉控股仍在追求“有质量的增长”。记者留意到，金辉控股春季校园招聘“辉动力”和“同辉生”已经全面启动，可见其对人才的渴求，发展动力十足。

　　盈利能力稳步增长债务结构持续优化

　　作为准千亿房企，金辉控股的内部管理也较为规范，尤其是盈利能力与财务安全性方面。一方面，盈利能力代表了企业的核心价值；另一方面财务安全性则丈量企业的未来究竟能走多远。

　　从金辉控股的业务构成来看，物业开发及销售是其核心业务，在2017年-2019年其贡献的收入在营业收入中的占比分别为95.8%、94.9%、96.4%；其他收入则涵盖物业管理服务、物业租赁、物业咨询服务等，三者的占比维持在5%左右。

　　由于房地产行业的竞争日趋激烈，不少房企出现了增收不增利的现象。金辉控股在追求销售规模迅速增长的同时，也注重提升盈利能力。数据显示，金辉控股2017-2019年的主营业务收入分别为117.77亿元、159.71亿元和259.63亿元，前两年增长速度保持在30%左右，2019年增速提高至61%；金辉控股的毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元，复合年增长率为22.2%；同时期，金辉控股的净利润分别为22.2亿元、23亿元、26.9亿元，复合年增长率为10%，其中2019年的增幅高达16.96%。可以看出，在过去的3年间，金辉控股的经营能力稳步提高。

　　值得注意的是，基于报告期内金辉控股较好的费用管控能力，2019年金辉控股的期间费用率为8.68%，较年初的12.15%下降28.56%。

　　金辉控股规模虽逼近千亿，但仍能坚持财务安全，赋予财务管理应有的弹性。截至2017年、2018年及2019年年末，金辉控股的银行借款、其他借款及公司债券总额为335.1亿元、387.2亿元、427.5亿元。其中一年内到期部分分别为127.5亿元、231.6亿元、180.2亿元，短期债务结构持续优化。

　　此外，2019年金辉控股扣除合约负债额后的资产负债率仅为47.73%。实际上，根据ind数据统计，在2019年中期，25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数达到了51%。

　　上市成功后，金辉控股将募集资金扩充股本并补充公司现金流。同时，上市后有助于金辉控股拓展更广的融资渠道，并获得低成本的融资。这些利好都将助力金辉控股进一步平衡债务结构，降低融资成本。

　　除了注重财务安全及流动性管理，金辉控股也注重信用评级管理。在2019年，金辉控股长期主体信用评级，国内联合评级等级为“AA+”，评级展望“稳定”；标普全球评级为“B”，评级展望为“正面”；惠誉国际评级为“B”，评级展望“稳定”；联合国际评级为“BB-”，评级展望为“正面”。

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