金融街物业冲击港股IPO 毛利率连年位于低位

　　在房地产行业融资渠道持续收紧的大背景下，房企通过拆分物业增加新的融资途径以缓解压力。房企拆分物业后对自身业绩影响不大，甚至拆分上市后的物业公司可能会为房企赋能。

　　从物业公司的角度看，物业公司具有轻资产属性，且收入稳定性强，净利润可持续增长，一般物业公司的现金流相对稳定。目前市场存量大，行业整合空间大，自2014年花样年控股（01777.HK）拆分彩生活（01778.HK）赴港上市后房企拆分物业成为热潮。

　　去年成功上市的物业公司有，中国奥园（03883.HK）拆分奥园健康生活（03662.HK），时代中国（01233.HK）拆分时代邻里（09928.HK），银城国际（01902.HK）拆分银城生活服务01922.HK），【()、】、（600466.SZ)拆分蓝光嘉宝（02606.HK），滨江集团（002244.SZ)拆分滨江服务（03316.HK）等。

　　2020年房企拆分物业上市热度不减，已有包括金融街集团在内的至少有4家提交招股书，鸿坤集团拆分烨星集团，正商集团拆分兴业物联，正荣地产拆分正荣服务。

　　早在2018年金融街物业董事长兼总经理孙杰就透露出上市的意愿，去年9月19日将有限责任公司改制为股份有限公司，并更名为金融街物业股份有限公司，即为金融街物业冲刺IPO的前奏。

　　据中指院报告，金融街物业的综合实力在2019中国物业服务百强企业中排名第17 位。截至2019年9月底，金融街物业在中国拥有11家附属公司及37家分支机构。

　　尽管金融街物业毛利率连年位于低位，但负债率保持平稳。此外，据招股书披露，金融街物业债务结构不佳，流动债务占比高于九成。金融街欲通过上市融资扩大规模，改善对集团的高依赖状况，增强自身造血能力，有望强化商务物业板块优势在房企拆分上市热潮中抓住红利。

　　01

　　毛利率连年位于低位

　　截止2019年9月底，金融街物业营业收入为6.91亿元，同比增长12.8%。毛利1.41亿元，净利润为8692万元，同比增长37.39%，净利率由去年同期10.3%增至12.6%。在管项目总计137个，总在管面积约为1900万平方米，来自金融街集团的在管面积为1128万平方米。

　　据招股书，截止2019年9月底，2018年2017年底，金融街物业总收入为6.91亿元、8.75亿元、7.75亿元，营业收入增速缓慢。2018年底，碧桂园服务营业收入为46.75亿元，绿城服务营业收入为67.10亿元，中海物业营业收入为41.55亿元，尽管彩生活的营业收入较前三者稍逊色，仍远高于金融街物业的营收，并且彩生活营收同比增长高达121.87%，因此金融街物业仅位于中下游。

　　金融街物业的总收入来自两大部分物业管理及相关服务和餐饮服务。其中，物业管理及相关服务按性质划分为商务物业和非商务物业，商务物业收入占比分别为65.8%、67.6%、70.3%，营业收入分别为4.55亿元、5.91亿元、5.32亿元，而包括住宅物业在内的非商务物业仅占总收入的32.6%、30.7%、28.0%，营业收入分别为2.25亿元、2.69亿元、2.12亿元。

　　金融街的资产负债率连年保持低位，截止2019年9月底，负债率由2018年底的0.69降至0.61。

　　但发现金融街物业的流动负债过高，达九成以上，截止2019年11月底，包括贸易及其他应付款项4.26亿，合同负债0.83亿和即期税项负债0.20亿等在内的流动负债总额为5.39亿元。

　　近年来金融街流动负债占比高于九成，需优化债务结构。截止2019年9月底，2018年2017年底流动负债占负债总额的93.1%、96.1%、95.4%。流动比率因贸易应收款项及经营所得现金增加而令流动资产增幅高于流动负债，由截至2018年12月31日的1.35倍升至截至2019年9月30日的1.58倍。

　　金融街物业的各项现金流均为正值较为平稳，据招股书，截至2019年9月底，金融街物业在经营、投资及融资性活动现金流分别为0.54亿元、0.47亿元、0.39亿元，期末现金及现金等价物为5.33亿元。

　　截至2019年9月底，2018年2017年底金融街毛利分别1.41亿元、1.62亿元、1.46亿元，同期录得毛利率分别为20.5%、18.5%、19.2%。相较于2018年销售毛利率碧桂园物业为37.7%，彩生活为35.5%，雅生活服务38.20%，金融街物业毛利率也位于行业较低水平。

　　其中商务物业板块的毛利率为28.5%、22.5%、25.3%。其中，截止2019年9月底，在商务物业板块的办公楼、零售商业大楼及酒店的毛利率达30.3%和23.5% 。截止2019年9月底，2018年2017年底，包括住宅在内的非商务物业的毛利率仅为7.0%、11.9%、5.5%。由于受到到广东仍在磋商物业管理费金额数额的项目和重庆维护社区产生额外费用项目的影响，金融街物业住宅物业的毛利率低至1%。

　　02

　　近九成收入来自集团项目

　　金融街物业三大股东为天泰置业，华融综合，融信合泰。北京金融街投资（集团）有限公司通过华融综合间接持股近一半，中国人寿(30.580, -0.40,-1.29%)保险（集团）公司通过天泰置业间接持股近三成。

　　北京金融街投资（集团）有限公司作为北京起家的老牌国企注重企业的规范化管理和品牌价值，北京金融街的成功则更是闪耀了金融街集团的品牌。

　　早在2000年5月金融街集团成功借壳上市，20年后，集团拆分物业冲刺IPO。

　　与大多数物业公司一样，物业公司对集团有依赖较高，金融街物业也不例外。去年金融街集团就曾为降低金融街物业负债率输血物业，据招股书披露，金融街物业资产负债率由截至2018年12月31日的0.69下降至截至2019年9月30日的0.61，主要因贸易应收款项及公司拥有人出资所得现金及现金等价物增加而令资产增幅高于负债。

　　除了直接的经济输送外，集团会给予物业在管面积的输送，集团也会在其他业务外拓上为其输送所需利益。

　　金融街集团的战略布局以北京为中心的华北地区为主，由于金融街物业对集团的依赖性高，因此目前金融街物业的战略布局也以华北地区为主。

　　截至2019年9月底，2018年2017年年底金融街物业华北地区获得的收入分别占物业管理及相关服务所得收入的72.1%、73.8%、77.3%。

　　金融街物业董事长兼总经理孙杰在市场拓展方面展现出野心，金融街物业在巩固北京区域市场的基础上，以北京地区为基础，辐射全国各地，实现全国总体战略布局规划，近年来西南和华东地区收入也开始显现头角。

　　截止2019年9月底，2018年，2017年底金融街物业来自金融街集团的在管建筑面积分别占总在管建筑面积的59.3%、62.3%、63.5%。截止2019年9月底，2018年，2017年底，金融街物业来自独立第三方的在管建筑面积分别占总在管建筑面积的40.7%、37.7%、36.5%。金融街物业尽管对来自独立第三方项目的在管面积占比逐年提升，但增速缓慢。

　　不仅来自独立第三方的在管面积有了小比率提升，而且自独立第三方项目的收入占比也在在逐年提升，截止2019年9月底，2018年2017年底来自独立第三方的项目占比分别为16.1%、13.7%、13.1%，来自集团的项目占比为83.9%，86.3%，86.9%，近九成收入来自集团项目。

　　在此状况下，金融街物业正在努力通过不断扩大来自独立第三方项目的在管面积和提升该板块的在总在管面积的占有比例，从而减少对金融街集团的高度依赖，试图增强自身造血能力。

　　上市融资是最为直接的方式，金融街物业表示若此次成功登陆港交所，所得款项净额将用于收并购，新设分、附属公司，拓展增值类服务业务，以及信息技术及智能设施系统的建设与升级，并通过上市规范化企业管理和提升品牌价值。

　　03

　　扬长不避短求红利

　　房企拆分物业上市成为热潮，各房企前赴后继冲刺IPO，在管面积是衡量物业企业的重要指标，截至2019年上半年，绿城服务、碧桂园服务、保利物业在管面积分别为1.84亿平方米、2.17亿平方米、2.6亿平方米。截止2019年9月底，金融街物业的在管面积为7.83百万平方米，与之相较，金融街物业位于中下游。

　　金融街物业虽在行业内属中下游，但在京津冀占有一定的优势。截至2018年12月31日的商务物业在管建筑面积为约6.8百万平方米，在2019京津冀物业服务百强企业中排名第4位。

　　其中商务物业中的办公室物业板块更是凸显优势。截至2018年12月31日的办公物业在管建筑面积为约5.2百万平方米，在2019京津冀物业服务百强企业中排名第3位。

　　截止2019年9月底，金融街物业的在管建筑面积为1900万平方米。由2018年底的1640万平方米，同期增长15.9%。其中，商务物业在管面积为7.83百万平方米，由2018年年底6.83百万方米，同期增长14.6%。

　　在管面积持续扩大的同时，物管项目数量也在不断增加。截至2019年9月末，金融街物业管理项目的数量达137个，由2018年底的116个，同期增长18.1%。

　　物业公司的在管面积和在管面积内所收取的物业管理费单价，与总收入密切相关。2017年，百强企业全国平均物业管理费单价为4.26元/平方米/月。

　　再从物业类型划分可看出，行业内商务物业普遍显着高于住宅物业。2017年在百强企业，商业物业服务费为7.02元/平方米/月，其中商务物业板块内的办公物业服务费均价在7.88元/平方米/月，而住宅物业服务费最低为2.30元/平方米/月，金融街物业商务物业板块管理费高于行业均值。

　　截止2019年9月底，金融街办公楼物业管理费为14.29元/平方米/月，而住宅物业仅为2.41元/平方米/月。金融街办公楼物业管理费单价是住宅物业管理费约5倍。

　　截止2019年9月底，2018年2017年年底，金融街商务物业的物业管理费为12.30元/平方米/月、11.46元/平方米/月、10.77元/平方米/月，呈逐年上升趋势。

　　金融街的商务物业板块在营业收入，物业管理费和毛利率方面均占有优势，但包括住宅物业在内的非商务物业板块为金融街物业的短板，在管面积占比高但物业管理费偏低，并且毛利率过低。

　　金融街物业能否以商务物业为优势超长发挥优势的同时，不断提升短板，并优化债务结构，做到扬长不避短，通过上市融资增强自身造血能力，以金融街集团为靠背，专注金融商务特色，在房企拆分物业上市热潮中抓取红利暂且未知。