WeWork上市意外折翼 优客工场盈利模式如何满足毛

　　美国时间9月30日共享办公开山鼻祖WeWork发布声明称,将向美国证券交易委员会正式撤回招股说明书(FORMS-1),推迟今年公司IPO计划。投资大佬孙正义的WeWork上市梦暂时折戟。

　　持续亏损、不断烧钱的共享办公运营模式,无疑也给优客工场、氪空间等国内企业敲响了警钟。针对优客工场发展前景,尤其盈利模式以及WeWork事件是否将影响投资人信心等问题,《企业透明度报告》以致函优客工场创始人毛大庆,但一直未得到回应。

　　实际上,早在今年2月初,有媒体报道称,“中国版WeWork”优客工场计划将于今年第三季度赴美IPO,随后,媒体称优客工场的上市计划将延后至2020年,募资将超过2亿美金。

　　值得一提的是,这或许已经是优客工场第二次推迟IPO了。早在2018年5月,公司创始人毛大庆曾表示,“公司一年内就将实现盈利,预计将在今年或者明年年初上市。”

　　如今,WeWork上市受阻,优客工场频繁融资,靠烧钱维持运营的模式以及一路加速扩张等现象,导致外界对公司能否顺利上市抱以质疑。

　　优客工场成立于2015年4月,在这四年时间内,公司已累计融资20轮。最新一次融资活动发生在9月,融资方为中信银行、招商银行及【杭州银行(600926)、】信贷,融资金额达2.5亿人民币。从以往的融资历程来看,主要投资方包括红杉中国、真格基金、歌斐资产、亿润投资、银泰置地、创新工场等知名机构。截至目前,优客工场的融资额度累计超50亿元。优客工场的融资信息如下：

　紧锣密鼓获得融资的背后,是优客工场一路不断加速的疯狂扩张。截至目前,优客工场已在全球37个城市布局了超过200个办公空间。去年年底,优客工场曾表示,未来三年,公司预计将在全球布局40个城市,350个场地,提供近20万个工位,总办公面积将超过130万平方米。显而易见,先融资后扩张的“烧钱模式”、参差不齐的出租率或将为优客工场带来不小运营压力。

　　据第三方研究机构调研数据显示,只有当联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡,但这个比率对于联合办公企业而言,并不容易实现。

　　据优客工场早前公布的数据显示,其项目出租率达到95%。这个数据并非足够全面,曾有媒体走访优客工场在北京郊区的办公空间,发现在郊外偏僻的地段,出租率并未达到95%,甚至有不少企业退租现象。

　　关于优客工场烧钱以加速扩充规模这一现象,财经评论员严跃进对《企业透明度报告》表示,公司正面临着“进退两难”的处境。尽管不扩张容易导致企业丢失市场,但“以进为主”不应该只理解为扩大规模,公司目前更应该把已有项目做得更扎实,提高服务专业度,不仅是单纯扩张工位与门店。同时,公司也不必再多个城市盲目大幅扩张。如果在北京、上海这两个城市的项目上进行质量优化,提升服务,将会为日后进军二三线城市起到示范作用。

　　从优客工场的业务模式来看,公司为初创企业提供企业服务为入口的直营办公空间运营、企业会员和个人会员的线上增值服务以及楼宇管理输出。基于这三大业务板块,优客工场的主要三大盈利模式分别为：1,生态圈的股权投资。通过股权投资加大联合办公的服务生态,同时享有股权收益；2,流量搭载。通过搭建平台进行撮合交易,进而商业变现；3,品牌加盟与管理输出。

　　公开数据显示,优客工场2017年的1.67亿元总营收中,来自办公空间租金的收入占比约为90%,其他业务的收入仅占到10%左右。到2018年,除租金以外的收入勉强提升到了25%,这离毛大庆的理想依然较远。

　　毛大庆曾希望,租金的总收入可能占优客工场总收入在50%以下,而50%以上收入都应该来源于这个平台的其他衍生业务和它的撮合交易。由此可见,优客工场面临着过度依赖出租现象。盈利模式过于单一,将会制约其长久稳定运营。

　　盈利模式决定其能否实现上市以及长远发展的关键。“从长期发展来看,对于优客工场来说,最关键的是,公司可发展为一个企业孵化器,对入驻的初创企业设立合适的准入门槛,并帮助它们实现真正成长,后续也可以考虑是否能提供资金扶持企业更好地成长,这对两者的生存发展都起到积极作用。”严跃进对《企业透明度报告》表示。

　　对优客工场而言,未来摆脱过于依赖出租的单一盈利模式,在扩张规模的同时保证服务专业度,并探索更多为企业提供成长空间的增值服务,将对公司良好运营及稳健发展起到重要作用。