香港仔：利用1300万物业 无收入零首期买入

银行在审批按揭贷款时，会重点考虑借款人的还款能力。通常情况下，银行会参考借款人的薪金收入来评估其还款能力。如果借款人并非普通的工薪阶层，或者已经退休，他们应该如何借到按揭呢？其实，银行在审批按揭时有两种主要方式。

吴先生持有一层价值$1300万的现契物业，现在打算利用太太的首置身份再购置一个价值$800万的物业。由于吴先生和他的太太已经退休，无法提供收入证明来申请按揭。于是他们找到了我寻求帮助。

银行审批按揭的两种方式分别是入息审批按揭和资产审批按揭。入息审批按揭要求客人满足DSR要求和压力测试，不涉及按揭保险。对于价值$1000万以上的物业，最多只能获得五成按揭，而$1000万以下的物业则最多可以获得六成按揭，且上限为$500万。

除了入息审批外，另一种是以资产审批的方式。资产审批按揭最高可以获得四成按揭，最重要的是，资产审批按揭不需要通过压力测试。这种方式为许多拥有资产但没有固定工作的业主提供了一个套现的机会。具体到吴先生的情况，他可以通过资产审批按揭，从他的价值$1300万的现契物业中套现四成，即$520万。然后，加上他的流动现金$280万，他可以先全额购买$800万的物业。当新物业成交后，他再将这个新物业以资产审批的方式套现四成，即$320万。这样，吴先生只需要有$280万的过渡资金用于成交新物业，之后他会拿回这$280万。整个过程下来，吴先生甚至可以从自己的口袋里一分钱都不花，完美解决他的需求。印花税（3.75%）也可以从物业的套现中支付，无需自己出现金。但需要注意的是，不同的银行对于资产审批按揭有不同的批核准则，上述例子仅供参考。