首开股份：超强盈利凸显京城龙头

　　11年净利润18.77亿元,同比增长39.6%,对应EPS1.26元,高于前期业绩快报披露的EPS1.10元。业绩修正的主要原因是由于之前业绩快报项目公司的成本估算得偏高,会计师事务所经过核算部分项目的结算成本降低。11年实现营业收入90.42亿元,同比增长16.4%,净利润率达到20.7%,同比上升3.4个百分点。公司11年含非并表项目实现销售收入超过150亿,12年的业绩锁定性强。

　　北京市场销售龙头,市场需求旺盛,向上空间大。预计11年表内项目京内销售额达到99亿,领跑北京市场;京内项目去化率超过55%,优于行业平均水平。我们看好公司未来在北京的前景,一方面北京市场调控严厉,市场调整充分,目前量价基本降无可降;另一方面,北京拥有极强的资源吸引力,需求旺盛,向上空间更为明确。

　　大量参与保障房项目建设,融资通道通畅。公司保障房项目建设总规模超过170万方,绝大部分位于北京。虽然保障房项目相对微利,但也带给了公司顺畅的政府关系和多元的融资渠道。目前公司针对分钟寺保障房项目的50亿元定向私募债已经成功发行,期限为3-5年,综合成本仅7%,待产生销售回款后会明显改善公司现金流。

　　商业地产资源的整合重组是趋势。在11年成功引入战略投资者搭建京华公司平台后,未来整合旗下商业地产资源是趋势。目前持有的整体商业物业体量约50万方且基本均位于北京。

　　预计12、13年EPS1.45元、1.71元,RNAV17.2元,较股价折38%,估值有强吸引力;12年PE仅7倍。公司是北京市国资委最重要的上市地产平台,看好未来成长性和整合能力,高盈利能力奠定公司发展空间,维持增持及持续重点推荐,目标价14.5元。