南京新百：品牌结构优化租赁部分拉动客流增长

    事件:

    公司 13年实现营业收入33.53亿元,同比增长17.7%,归母净利润1.35亿元,同比下滑29%,扣非后归母净利润同比增长26%,每股收益0.38元,略低于我们的预期。

    评论:

    1、主楼装修改造后业绩明显提升,品牌结构优化租赁部分拉动客流增长

    12年公司对芜湖新百进行了并表,产生了8680万元的非经常性收益。使得去年业绩基数较高,导致13年同比业绩下滑,扣非后报告期内净利润同比增26%。远高于行业平均水平。主要原因包括:一方面公司主楼装修完成后,品牌结构调整及主楼租赁均呈现向好趋势,毛利率大幅提升及主楼租赁收入增加,使得13年中心店业绩同比增长达到12.4%。品类结构看,主楼增加了年轻时尚品牌的占比,压缩低坪效门类面积,综合毛利率有效提高。主楼租赁面积稳步增加,新增出租面积15830 ㎡,出租率达90%以上。尤其是8楼餐饮中心开业后,引进外婆家、厨娘、避风塘等知名餐饮品牌,极大地拉动了客流的增长,我们认为此趋势将不断强化。另一方面公司房地产项目确认部分收入,使得业绩大幅增长。公司7月份开始将东方商城并表,剔除这一部分新并表因素影响,13年同口径对比营业收入增长7.5%。

    2、房地产业务及新百药业成为经营亮点

    盐城地产项目(近130亩土地)第二期已经开始预售(盐城龙泊湾项目二期于15年5月11日正式开盘。当年完成回款计划的100.52%,二期认购面积3.02万㎡,面积去化率达85.31%),贡献净利润630万元(去年同期亏损669万元)。南京河西300亩土地即将在今年上半年动工开发,预计整个项目将贡献20-30亿元净利润,成为公司股价的催化剂。

    公司全资拥有南京新百药业有限公司,进军生物制药领域,这块业务业绩优良,去年贡献2602万的利润,并且保持20%高增速。公司在做好主业的背景下,通过发展医药及地产业务,使业绩得到了保障,富裕的资产也为公司价值提供了较强的安全边际。

    3、东方商厦并表贡献业绩,芜湖新百净利润下滑幅度较大

    东方商城由金鹰托管后,扭亏为盈,每年提供 2500万以上投资收益,13年托管到期,公司收回自己经营,并于去年7月1日纳入公司合并报表,去年贡献净利润1156万元,对公司业绩影响较大。芜湖新百去年业绩亏损1732万元(12年亏损720万元),主要是因为下属芜湖金鹰酒店受市场低迷的影响,业绩大幅下滑。目前来看,芜湖新百亏损的势头依然没有得到有效的遏制,拖累了公司的整体业绩。

    4、南京中心租赁收益大幅增长, 引入餐饮后带动商场人气

    2012年起,南京中心租赁业务开始贡献收益。13年公司总共获得租赁及物业费收入1.3亿元。目前主楼装修已经完成,主楼租赁面积稳步增加,13年新增出租面积15830㎡,出租率达到90%以上。8楼餐饮营业后,近6000平米的餐饮极大地带动商场人气。

    如表1所示,分业务来看商业毛利率有所提升,达到18.9%,其他业务收入占比较低,房地产收入大幅增长。从子公司业绩来看,新百药业贡献净利润2602万元,保持20%的高增速。盐城地产项目部分交付确认收入,业绩同比有较大增幅。芜湖新百去年业绩亏损1732万元(12年亏损720万元),主要是因为下属芜湖金鹰酒店受市场低迷的影响,业绩大幅下滑。

    南京河西300亩土地即将开发,预计今年上半年该项目一期即将动工,我们对整个项目收入、成本进行保守估计,预计将为公司贡献30亿左右的净利润(项目可能会分几期开发,持续几年),成为公司股价的催化剂。

    二、投资策略

    我们认为公司资产丰厚,主力门店升级改造之后,将会迎来业绩释放期,而生物制药和地产业务也将为公司的快速增长提供保障。公司的几大看点主要在于:

    新街口总店改造装修已经完成,迎来业绩释放期;

    总部写字楼租赁收益大幅增长,贡献利润; 减员增效已经完成,人力费用减轻;

    盐城地产业务开始开发,公司资产富裕,河西300亩土地如果开发,将成为股价的催化剂;

    我们预计公司(不考虑地产业务)14、15年年EPS 为0.45元、0.53元,对应的业绩增速分别为19%、18%。

    公司资产富裕,安全边际高,维持对公司“强烈推荐-A” 的投资评级,河西300亩土地一旦进入开发阶段,将成为股价最大的催化剂。

    风险因素:宏观经济波动影响消费者信心,主力店业绩不达预期。（招商证券）