中信证券就第一单REITs首度回应市场关切

    近日，中信证券推出的首单REITs产品-中信启航专项资管计划启动正式发行｡这一具有里程碑意义的金融创新引发了市场各界的广泛关注｡

    4月17日，中信证券比原计划提前一周完成中信启航产品的路演｡

    4月18日，新华社记者独家专访了中信金石基金管理有限公司总经理周芊｡

    “路演完成了，我们该做的事情基本‘落听’了，所以现在是个比较合适的时点来说说这个事情｡”周芊见到记者时表示｡

    千呼万唤始出来

    REITs在中国的破冰之旅经历了国际次贷危机与国内房地产调控，从提出建议论证到试点方案设计，曲折多年终于落地，可谓千呼万唤始出来｡

    2014年1月16日，中国证监会批复《关于核准中信证券股份有限公司设立中信启航专项资产管理计划的批复》，同意中信证券设立中信启航产品，以私募REITs的形式推动国内不动产金融实践｡

    “中信启航算是中国第一单准确意义上的股权类REITs产品，”中国房地产开发集团理事长孟晓苏接受媒体采访时表示，“未来如果能够进行公募以及免税，REITs的要素就更完备了｡”

    有分析指出，从大环境上来看推出REITs的条件和时机已经比较成熟，社会各界对于房地产经济有了更加客观的认识，而不像前些年般“谈虎色变”；第二，十八届三中全会以来，更加强调市场对资源配置的决定性作用，而REITs产品的一个重要属性即是市场化；第三，在经过一些年的市场培育之后，社会各界对REITs作为一个以能够产生稳定､安全现金流的优质资产为基础的投资选择有了更加深入的了解｡

    ，在酝酿多年之后，首单REITs的推出亦可谓水到渠成､瓜熟蒂落｡

    市场追捧 认购火爆

    中信启航是以中信证券持有的优质不动产物业作为基础资产创设的创新金融产品，为投资人创造了以证券化方式投资优质不动产的机会｡产品采用结构性设计，优先级风险较低､具有AAA评级，针对偏好稳定回报的类固定收益型投资者，500万元起购；次级部分针对偏好高收益的权益型投资者，3000万元起购｡

    用自己的办公楼这样的优质资产做REITs的投资标的，一方面显示了中信证券尝试金融创新的诚意，另一方面也体现了对自身产品和业务能力的强大自信｡

    “你们所听到的关于认购火爆的情况都是真实的”，周芊对记者说｡

    据了解，此次中信启航产品的路演一共约80个场次，而进入审批程序的机构投资者约占一半｡

    周芊称，“有认购意向的基本都是大型机构或企业｡我们之所以在路演上花这么大的功夫主要是基于三点考虑一､为这款创新型产品进行市场培育和宣传；二､进一步开拓与相关机构在产品层面的合作机会；三､为将来的公募退出做好市场辅导和铺垫｡”

    “事实上，在路演的过程中我们发现确实还有很多人对REITs缺乏基本和客观的认识｡”周芊说｡

    中信启航产品总规模52.1亿元，优先级和次级按7︰3比例发行｡优先级评级为AAA，票面利率5.5%-7%，最终利率由询价结果确定；次级预期年化收益率在12%-42%，次级无评级｡

    据周芊介绍，在路演中大部分投资者对次级档份额更感兴趣｡“次级产品是真正的权益类REITs，又是一个类Pre-IPO的产品，它具有更大的潜在收益可能，对于风险偏好型投资者有更大的吸引力｡”

    “我们对于产品收益的信心来源于两个方面，一是我们这两栋优质物业资产，二是对中国优质商业地产市场抱着较为乐观的态度｡”

    记者获取的一份发行文件显示，位于北京和深圳的这两处标的资产的租约基本都能完整覆盖专项计划可能存续的最长时限｡这在某种程度上已经保障了中信启航产品的基本收益｡

    ，根据中信证券披露的评估报告，其两栋大厦评估值约50亿元，作为中国核心城市核心区位的顶级写字楼物业，伴随中国产业结构持续调整，其未来产生的可观增值将分享给投资人｡再加上公募退出的流动性溢价预期，中信启航产品的可能收益的确令人动心，也难怪受到市场火爆追捧了｡

    “3年内实现公募是合理､可预期的”

    中信启航产品受到市场关注很重要的原因是该产品的退出方式包括以REITs方式实现上市退出｡

    一家中型券商券商行业研究员表示，“如果该产品实现上市交易，投资人可以在交易所退出，则意味着该产品将成为中国内地首单REITs产品｡如果中信证券发行的首只房地产信托是完整的REITs的话，对于行业的冲击还是很大的｡”

    当被问及对该产品退出的预期时，周芊表示对产品在存续期内实现公募退出具有相当的信心，“基于对市场的判断和对市场化进程的判断，我们认为3年内实现公募是合理､可预期的｡”

    近来，中国资本市场改革的号角集中吹响，方向就是市场化和法制化｡3月25日，国务院常务会议提出资本市场“国六条”，为未来资本市场发展描绘了宏伟蓝图｡在加快股票市场制度改革和完善步伐方面，证监会主席肖钢在博鳌亚洲论坛上表示，IPO注册制改革草案将在年底出台｡

    由此看来，REITs实现公募恐怕真的不是难事，只是时间早晚的问题｡

    REITs-房地产价值回归的中枢

    金融投资产品的匮乏以及中国人喜好不动产投资的天性使得很长一段时间以来购买住宅成为中国老百姓的投资首选｡这在一定程度上造成了房地产价格的泡沫化，从租售比以及空置率可以看出这种投资事实上是非理性的｡

    而REITs产品的投资收益大部分来源于房地产租金收入，要求购买房地产持有期限不得低于一定年限，并禁止频繁买卖｡

    周芊称，“REITs是可以在房地产市场树立价值标杆的产品，让消费者从投机､跟风炒作逐步过渡到树立理性投资观念，认可其能够提供稳定､安全现金流的价值投资｡”

    中国房地产开发集团理事长孟晓苏也曾发表过类似观点，“REITs产品并非房价泡沫的助推器，反而还会成为稳定器｡”

    有媒体报道称，中国证监会已经完成了股权版REITs相关规则，交易所也已有了完备的交易程序和上市规则｡在借鉴中国证券投资基金的发展经验和教训的基础上，结合其他国家和地区的REITs模式，监管层将对资产要求､结构设计､参与方的职责､交易机制等方面进行监管｡

    REITs最大的优势在于消除投资者重复纳税的税收政策｡，国税总局至今并未对REITs产品是否获得相应配套税收政策作出回应｡

    周芊称“税收中性原则是全世界普遍认可的，即避免重复征税给投资者带来不应有的负担｡但在不同阶段，国家会根据政策调控导向的需要，推出不同的配套税收政策｡”

    有专家曾建议，探索运用REITs来解决保障性住房建设的融资难问题｡保障房具有产权明晰､资产真实､收益尽管较低但稳定等特点，具备REITs的基本要素｡通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的“无限责任”变为“有限责任”｡

     周芊表示，“如果使用REITs来解决保障房或其他公共设施建设融资问题，将会是实现REITs配套税收政策的突破口｡”