住房抵押贷款支持证券重启：披露要求更细

    近期，中国邮政储蓄银行（邮储银行）发行的住房抵押贷款支持证券（RMBS）是2007年以来中国第一笔RMBS交易。“如果中国的市场得到发展，那么将会向这种已经在发达市场发展成熟的资产类别敞开大门，并能够为中国投资者带来另一个长期投资选择。”穆迪高级副总裁郑志杰认为，此次交易是中国的资产证券化市场发展的里程碑。

    吸引不同类别和广泛的投资者，定下未来交易的基准

    目前，中国的资产证券化市场交易主要集中于抵押贷款证券（CLO）和汽车资产支持证券（ABS）。“此次交易也为中国市场树立了重要的基准，因为邮储银行提供的详细披露将为未来的交易定下基准。”郑志杰称。

    虽然这笔新的交易标志着中国资产证券化市场的重启，但郑志杰指出，该市场的发展将取决于多个其他因素，包括交易能够对发起人带来有利的经济效益和资产负债表益处，例如盘活长期存在于银行资产负债表中的住房抵押贷款；改善中国住房贷款抵押权登记变更制度，以提高交易效率；建立广泛的投资者基础，以增加需求和改善证券定价。

    值得关注的是，RMBS市场的建立可帮助中国的资产证券化市场吸引不同类别和广泛的投资者。

    在郑志杰看来，与中国其他证券化资产类别相比，RMBS可提供长期的投资机会。与汽车ABS相比，RMBS交易明显具有较长的期限。例如，邮储银行的此次交易中，优先A级资产支持证券的加权平均期限为7.5年，而中国汽车ABS的A级证券则不足1年。同样，邮储银行的此次交易中，优先B级资产支持证券的加权平均期限为16.77年，而中国汽车ABS则为1～2年。

    ，中国RMBS市场除了要吸引国内投资者之外，扩大投资者基础、吸引国际投资者也同样重要，因为国际投资者可增加对RMBS证券的需求，从而降低定价。例如，国际汽车公司的专属金融公司近期在中国发起的国内汽车ABS中，A级证券的利率区间为4.8%至5.5%，低于中国招商银行所发起的汽车ABS的A级证券（6%）。前者定价较低的部分原因是国际投资者认购热烈。

    RMBS具吸引力的另一个原因是，抵押贷款是银行资产负债表上表现最好的资产之一，其强劲的表现可缓解长期投资的额外风险。比如由于保险公司和养老基金在资产负债表上拥有长期负债，他们会定期投资长期证券。

    给中国抵押贷款业带来新气象

    邮储银行对其RMBS交易提供了详细披露，包括高透明度的交易结构、交易参与方、资产组合特性、贷款发起详情、授信和还本付息政策和程序。郑志杰指出“虽然2007年之前中国建设银行发起的RMBS交易也对这些方面提供了披露，但邮储银行的交易却提供了更多关于邮储银行的贷款发起、授信和还本付息政策和程序的详情。这些详细的披露使投资者能够进一步了解交易的操作特点和基础资产。”

    如果中国的RMBS市场要进一步发展，发起机构需要令人信服的理由发起这些交易，他们特别需要看到定价或资产负债表的益处。

    而资产组合收益率低一直是中国RMBS市场发展的主要障碍之一。如果资产组合收益率非常接近RMBS发行的总体融资成本，发行RMBS交易将失去经济效益。例如，邮储银行RMBS交易的加权平均资产组合收益率为5.88%，而优先A级资产支持证券和优先B级资产支持证券的利率分别为5.80%和6.79%。

    郑志杰分析了邮储银行RMBS资产组合收益率低的部分原因贷款人对部分抵押贷款提供利率折让，平均折让率为10%左右，而部分利率甚至在标准利率基础上折让高达30%，这是中国2009～2012年发放的住房贷款中普遍存在的情况。

    “高利率和低利率折让的抵押贷款可改善RMBS交易的经济效益。，当这些RMBS产品可吸引更多投资者时，证券票面利率就会较低，并变得更具流动性，从而进一步支持RMBS市场的发展。”郑志杰说。

    ，中国的RMBS市场将受益于统一的不动产登记制度。在中国，如果RMBS市场要继续发展，统一的不动产登记制度将非常重要，因为该制度可提高交易效率。

    名词解释·
 
    住房抵押贷款支持证券（RMBS）是资产支持证券的一种，其偿付给投资者的现金流来自于由住房抵押贷款组成的资产池产生的本金和利息。