房地产行业：利率下行和竣工上行、把握四大投

　　※ 回顾2019的房地产市场韧性超出市场预期，呈现了

　　三四线韧性超预期、期房现房销售结构出现背离、房价上涨放缓但拿地成本下降也明显、库存处于低位但也出现了显着上行、土地购置费成为拖累地产投资的因素、拿地重回一二线、银行地产授信没有预期中严格、竣工加速回升、行业集中度仍在上行等几大特征。

　　※ 展望2020年

　　我们认为地产政策在因城施策的长效机制下有局部宽松趋势，地产融资宽松和利率下行可期对开发企业和持有企业都将形成利好，竣工将大幅上行利好物业公司，棚改或将再成为关键变量，我们预计销售面积-2.8%、销售金额+0.2%、销售均价3%；新开工+3.4%、竣工+21.6%、施工增长9.2%、土地购置费+2.7%、地产投资额+6.7%，地产龙头企业优势仍在继续，集中度持续提升，估值处于低位，我们建议关注四大机遇机遇一坚定推荐优质地产龙头万科、融创、保利、金地、招蛇、中南建设、阳光城等；机遇二物业企业将迎量价双击中航善达、保利物业、绿城服务、碧桂园服务、新城悦服务等；机遇三商业地产价值重估开启大悦城、【()、】等；基于四棚改旧改等低估国企股城投控股、城建发展等。

　　风险提示利率波动不及预期、房屋销售不及预期、竣工回升不及预期。