投资要慎防的「保证回报」陷阱

    在物业投资上，所谓的「保证回报」，就是能保证收到不错的租金回报，但原来，这正是可怕的烟幕。

    例如几年前拆售的尖沙嘴首都广场（前身是百乐酒店商场）约600个分割铺，铺位最细的实用面积30方尺，最大约130方尺，实尺最高达10万元。合约订明保证买家首两年获五厘租金回报。

    1楼楼面约200间分割铺，早前我去行了一圈，吉铺很多，人流极少，当时只有我一人。

    商场分割铺的投资价值一向有限，一旦沦为死埸，往往难以翻身，加上业权太散、管理不善、定位不当等，亦令不少商场?铺无法起死回生，深之都，佐敦广场都是经典的例子。

    90年代已有例子

    佐敦广场于92年改建为商场，翌年业主收楼后，即发现铺位是「缩水铺」，实用率仅一半，全部中招，当中包括某艺人，商场铺位租不出，业主自用又无生意。98年更因管理公司撤离，一度丢空十年。

    至2010年，有财团以划一收购价每个13.8万元收购佐敦广场铺位。该艺人最终在2010年以约27.6万元将两铺卖出，较92年购入价的253.7万元劲蚀226.1万元，蚀幅89%，投资18年仅收回一成资金。

    常出现死场

    而这个尖沙嘴首都广场，暂时成为死场，本知能否翻身。而最大的烟幕是「合约订明保证买家首两年获五厘租金回报」，假设某铺每月收租$25000，若不足的有补贴，即头两年每年保证收到$30万，以5厘回报推算，这分割铺当时买入价为$600万。

    现两年保证回报期已过，业主收到$60万，商场仍未能翻身，而死场价值很低，几十尺的铺，用来摆货都不知点摆，假设月租$5000才是真正的市价，若以要求回报率5厘作推算，这铺只值$120万。若连收到的$60万，只取回$180万（蚀7成），当然上述只是假设计算。

    但我想讲的是，所谓的两年回报保证不能成为价值的推算，若单凭这个就以为价格合理是不智的，因为这「回报率」是人为的，未必一定能反映市场。所以这两保证若理解为「减价10%」，我相信更加贴切。

    另外，入场费低亦不能成为投资的因素，投资者被「几百万就有一个尖沙嘴铺」吸引，这在商铺的世界是低入场费，但以尺计则不是，若投资者只凭入场费低而作为投资因素，其实是很不智的。同理，若只凭「尖沙嘴」三个字就入市，盲目憧憬亦是不全面的做法。

    作者：龚成