物管股盈喜潮 如何部署？

    物管股的利润确定性高，相关企业公布的上半年营运数据，可预见行业中不少企业将于7月纷纷为中期业绩发盈喜。如何部署物业股？

    行业龙头秤先

    首先应该拣选行业龙头。碧桂园服务(SEHK:6098)已成为物管股的龙头，截至去年底，在管面积近3.8亿平方米，合同面积8.2亿平方米，是在港上市的物管股，持有合同面积最多者。

    碧桂园服务收入贡献逾五成的物业管理服务，主要来自母公司碧桂园集团(SEHK:20078)的物业，去年物业管理服务收入86.7亿元，按年升约49.7%，而其中72%来自碧桂园集团开发的物业，余下28%为第三方物业开发商开发的物业。

    碧桂园服务去年毛利率34%，相比于在港上市的住宅类物管股的毛利率介乎18%至34%，可见是属于高水平，反映集团的盈利能力较高。

    碧桂园服务不断并购且业务多元化

    虽然碧桂园服务的物管服务业务相当依赖母公司，但不断步向多元化。2020年用于收购金额近50亿元人民币，今年初更以逾48亿元人民币，收购蓝光嘉宝(SEHK:2606)64.62%股权，有助壮大在管面积，和物业管理业务收入规模。

    同时，拓展新兴的城市服务市场，以及非住宅物业管理业务，包括为城市公共基础建设提供营运及维护服务、绿色建设统筹、场馆物业管理，并为商业物业提供企业行政服务等。

    碧桂园服务除了母公司楼盘盘源不絶，并且密密透过并购，扩展住宅物业管理业务，同时积极拓展非住宅物业管理，和城市服务市场业务，开辟物管以外的增长动力。

    碧桂园服务    雅生活    世茂服务    保利物业    融创服务    永升生活

碧桂园服务	雅生活	世茂服务	保利物业	融创服务	永升生活
在管面积(亿平方米)	3.773	3.748	1.46	3.8	1.35	1.02
合约管理面积(亿平方米)	8.2	5.23	2.01	5.67	2.64	1.81
物业业务收入比例(%)	55.2	64.7	54	61.6	60	56.3
毛利率(%)	34	29.7	31.8	18.7	27.6	31.4

    资料来源: 公司年报

    世茂服务具潜力晋身龙头

    另一只物管股是潜力跻身物管股龙头行列的世茂服务(SEHK:873)，它是世茂集团(SEHK:813)旗下的综合物业管理及社区生活服务供应商，而世茂集团是内地房企，排名第八大，去年向世茂服务提供的在管建筑面积新增460万平方米，达到5150万平方米。世茂集团去年销售收入达3003亿元人民币，仍将继续为世茂服务提供新增管理面积。

    虽然世茂服务于去年底在管建筑面积只有1.46亿平方米，但增长迅速，按年增幅达114.4%，合约建筑面积亦增长99.4%至2.01亿平方米。在管项目达到535个，覆盖全国28个省、直辖市和自治区及104个城市。

    世茂服务的业务平均，去年物业管理服务收入占比54%，按年大增1.26倍至逾27亿元人民币，同时积极发展社区增值服务，收入贡献不断提升，2018年相关收入比例7.1%，2020年提升至31.8%，收入贡献16亿元人民币，上升1.46倍。

    社区增值服务毛利率高于物业管理业务，有助推升盈利能力。世茂服务拟积极发展城市服务业务，并且透过并购，力争未来3年收入和规模增长5倍。

    商业物管利润率较高

    以上两只股份是以住宅物管为主的企业，如欲投资商业物业管理企业可考虑华润万象生活（SEHK:01209），由于商管服务利润率较住宅物管为高，因此也是市场近期关注的物管股。

    华润万象业绩确定性高

    华润万象是高端购物中心管理商，去年业绩符合盈喜的预期，纯占增长1.2倍至8.18亿元人民币，毛利率上升近11个百分点至27%。其母公司华润置地(SEHK:1109)提供多元化的项目，因此华润万象的业务多元化，包括住宅物业管理及增值服务，以及购物中心和写字楼等的商业物业组合的管理及营运服务，去年拓展写字楼商业运营服务。

    华润万象业绩确定性高且具增长，其计划2025年底在管面积达4亿平米，其中第三方项目占50%；购物中心增至150个。而华润置地旗下逾120个已开业及储备项目将交予华润万象管理。

    正如前文所讲，商管服务的利润率较高，华润万象去年毛利率达41.8% ，高于住宅物管业务的15.9%。

    商管服务业务收入占比由2019年的40.8%扩大至2020年的42.7%，这业务成为集团的增长亮点。虽然华润万象估值不便宜，但有分析预测商管服务的增长，可支持集团于2020至2022年核心纯利年均复合增长近57%。

    虽然以上三只物管股的估值并不低，但具规模且持续扩张，足以支持未来更高估值。