新地不断有楼卖 可做稳定地产收租股？

    新鸿基地产（新地）(SEHK:16)是香港主要地产发展商之一，核心业务是地产发展业务及物业投资，另外亦包括经营酒店、电讯、运输、基建及物流等业务。

    近日开售的Wetland Seasons Bay就大卖，下半年拟推售北角凯旋2期、元朗Park Yoho 第8座等项目。相信可继续货如轮转。

    新地亦持有多间上市公司之股份权益， 包括数码（SEHK:315）、载通（SEHK:62）、新意网集团（SEHK:1686）及永泰地产（SEHK:369）等。

    地产的价值

    虽然新地有多种业务，但最主要的仍是地产，当中包括发展地产，即建成物业后出售，这主要是住宅物业；另一是物业投资，即长线持有作收租，这主要是写字楼及商场。

    香港本质上地少人多，土地必然是有价值的资产，因此从事地产发展的企业，往往都有一定的赚钱能力。

    若果是经营海鲜生意，产品会因时间而不断贬值，故此要不断减价；反之，若所售卖的货品会持续升值，那就不用与时间竞赛，同时更具有加价的能力，这成为企业本质的优势，而地产就是这一类。

    即是说，在香港经营地产生意，只要能在行业中占到一席位，已经是稳赚的，而地产业的毛利比其他行业高，加上地产业亦有一定的门槛，令行业结构变化不大，地产商的获利能力甚高。

    不过，香港地产业，增长最高增的年代已过，虽然仍有一定的利润，但已经不能称为十分好赚。因此，新地已只能定义为平稳增长股，不是高增长类股。

    业务分析

    新地在行业的优势可说是不少，首先是品牌，有物业投资经验的人都知道，新地物业的质素在行业里不差，这会产生一定的品牌作用，对新地有利。

    另外，新地的规模在行业里数一数二，这亦是地产企业的优势，因为不少大型地产项目，都不是中小型地产商有能力发展的，而大型地产商无论在融资及其他成本方面都有一定优势；加上地产行业的结构，会造成强者愈强的情况，故新地的地位难以动摇。

    新地在香港拥有庞大的投资物业组合，「已落成业务」绝大部分作出租或投资，持有超过3,000万尺的物业，整体出租率保持在约95% 的高水平（在正常经营环境时期），每年收租超过百亿。

    新地持有不少优质物业（有些全权拥有，有些持有部分权益），如环球贸易广场、国金、中环广场、新城市广场、新世纪广场、APM 等，可见新地无论在规模、资产质素、管理经验等都有一定水平，而优质物业租金的特性是长远计会不断上升，因此持有这些物业的新地，长线收入不会差，而此企业亦有一定的质素。

    中国业务平稳

    新地亦保持发展内地地产业务，其中「发展中物业」的储备有超过5,000万平方尺，其中逾过半为高级住宅或服务式公寓，其余是优质写字楼、商场和酒店。

    此外，新地在内地持有超过1,000 万平方尺已落成投资物业，主要是位于一线城市如上海、北京和广州黄金地段的优质写字楼和商场。

    中国近年的楼价向上，虽然中短期会有上落，但在长期而言，楼价仍会处向上的格局，这对于拥大量土地储备的新地有利。

    不过，新地发展中国业务的速度，比过往年有所减慢，虽然仍保持发展，但就不是高速模式，投资者不能视中国业务有很大的增长动力，只能视为平稳。

    疫情对物业价值影响

    疫情令更多人在家工作，以及减少外出消费，的确令人们对物业需求减少，但问题是，这是一个中短期现象，或者是长期现象。

    先讲在家工作，疫情令写字楼需求减少，同时令不少公司尝试在家工作政策，这可以为部分公司节省成本，当疫情完结后，相信有部分公司，仍会保守部分在家工作的政策，不过，我自己都有聘请员工，要他们全部全面在家工作，营作上有点难，同时我未能100%安心，因此，我相信不少公司都会有类似情况，就是部分在家工作，但不会全面。

    至于消费方面，网购对实体消费的确有影响，但实体的商店仍然有当中的价值。因此，最多只是影响，无可能全面取代。

    因此，物业的长期价值仍在，无论是发展、还是收息，不过，增长力及赚钱能力就不及过往。

    投资策略

    综合来说，新地有一定的规模、质素、品牌，而当中有物业发展及收租部分，令盈利更为稳定，可见新地有一定质素，是不错的优质企业，有长线的投资价值，但就不是高增长类，只能视为平稳增长、收息型企业。

    新地的主要收入来源仍是香港地产，而香港地产经过过往多年的上升周期，难免会出现回落，但就算有波动，相信只是中短期的调整，长远仍处向上的格局。

    而从事发展物业，以及拥有庞大香港物业组合的新地，若因香港楼市有中短期法动，中短期的股价将受影响。

    长远而言，香港地少人多、长远土地供应不足、人口持续增长，都是不变的事实，令香港物业长远升值的本质不变，而这必然令大型地产商受惠，所以新地的长远价值仍在。

    现时处合理价，对于较保守，追求股息及基本增长的投资者，这是一个不差的选择，由于入场费较高，可以考虑用月供的策略。这股可长线持有。

    （本人为证券业持牌人士，未持有上述股票）