房地产：房企拿地依然还是有保守和谨慎的心态

　　本报告导读：

　　上海第三轮土拍有所回温，第三轮土拍流拍率0%，底价成交占比达到67%，央企国企托底现象依旧明显。

　　摘要：

　　上海第三轮土拍流拍率0%，相较第二轮15%降低15pct。上海第三轮土拍计划出让的27 宗地块中无地块提前终止且无流拍。上海三轮土拍的流拍率分别为0%、15%、0%，土地市场在第三轮有所回温。

　　上海第三轮土拍有所回温，有9 宗地块进入一次书面报价环节。第三轮最终成交的27 宗地中有9 宗地块进入一次书面报价，而第二轮最终成交的41 宗地中仅有3 宗地块进入一次书面报价。从溢价率的角度看，三轮土拍最高溢价率分别为13%、10%、9%，溢价率虽有持续走低趋势但整体较为平稳；实际成交上，三轮土拍底价成交占比分别为63%、78%、67%，底价成交占比先增后降，市场有所回温。

　　三轮土拍平均楼面价分别为14466 元/平方米、13183 元/平方米和14946 元/平方米，主要原因是第一、第二轮的郊区地块占比较高，且第三轮底价成交地块占比有所下降。三轮土拍成交宗数分别为56宗、41 宗、27 宗，土拍成交总金额分别为857 亿元、538 亿元和470亿元，土拍成交总面积分别为592 万方、408 万方、314 万方。

　　拿地企业多为央企国企，央企国企托底现象依旧明显。第三轮除上海本地国企，还有外地国企的身影，地方国企托底现象依旧明显。类似招商蛇口等企业的拿地力度明显较强，充分体现了当前央企国企拿地的积极性。另外也需要看到，即便是央企国企拿地，也会采取联合竞拍的方式。所以从这个角度看，当前外部金融环境略紧的情况下，房企拿地依然还是有保守和谨慎的心态。

　　上海市第三轮地块出让规则继续延续第二轮的“中止价+一次书面报价”，同时土拍门槛也并未放松。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。（国泰君安）