房地产：房企融资收紧 到位资金增速回落

    1-6月数据关注点:从全国的销售面积和金额的累计同比增速看,6月延续回落态势,原因除整体市场需求未有大起色外,单月基数为阶段性高点也是部分原因。6月一线城市销售面积和销售金额单月增速保持高位,但增幅收窄;二线城市单月销售面积同比由负转正,销售金额增速接近 20%;三线城市单月销售面积连续两月负增长,销售金额增速微乎其微。6月投资和新开工累计增速继续回落,我们认为主要受到小阳春结束后销售回落、房企到位资金增速回落以及基数影响。土地购置方面,面积单月同比仍下滑,但幅度收窄。考虑到房企融资端(包括信托、海外债)政策收紧,我们预计 3Q 房企的土地投资强度会有下滑。

    房地产开发投资方面,前 6月累计增速 10.9%,拐点出现在 4月。我们 3月(2019年 3月 21日的报告《销售小幅负增,投资增速头部新高》)提示投资增速处于顶部区域,趋势上难改后期下行,以上特征符合我们判断,下半年投资增速仍要下行。2019年前 6月销售金额同比增长 5.6%,考虑到 2018年四季度基数下行,即便下半年单月销售出现波动,我们预计全年销售金额再创历史新高的概率较大。考虑当前销售金额趋势比此前预期(2018年 12月 7日报告《2019年行业展望:延续下行趋势不失速》)乐观,我们预计投资后续累计增速下行速度和空间会比我们的预期慢且小。此外我们预计后续单月投资增速仍会反复。

    房地产投资累计同比增长 10.9%。2019年 1-6月全国房地产累计开发投资为61609亿元,同比增长 10.9%,增速较 2019年 1-5月的 11.2%下降 0.3个百分点。房地产新开工面积同比增长 10.1%。1-6月,全国房地产开发企业房屋新开工面积 10.55亿平方米,同比增长 10.1%,增速较 2019年 1-5月份降低 0.4个百分点。1-6月商品房销售面积累计同比下滑 1.8%。2019年 1-6月商品房销售面积 7.58亿平方米,同比下滑 1.8%,跌幅比 2019年 1-5月份增大 0.2个百分点。2019年 1-6月商品房销售额为 7.07万亿元,同比增长 5.6%,增速比 2019年 1-5月份减少 0.5个百分点。

    一线销售仍强劲,二线回升,三四线表现疲软。2019年 1-6月一线城市商品住宅销售面积 1720万平方米,累计同比增长 31.5%,增速较 2019年 1-5月下降1.8%;二线城市商品住宅销售面积 12501万平方米,累计同比减少 2.4%,跌幅较 2019年 1-5月收窄 1.9%;三四线城市商品住宅销售面积 51960万平米,累计同比减少 1.5%,跌幅较 2019年 1-5月扩大 0.8个百分点。

    土地购置保持低位,房企拿地意愿偏谨慎。1-6月,全国房地产开发企业土地购置面积 8035万平方米,累计同比减少 27.5%,跌幅相较 2019年 1-5月的-33.2%收窄 5.7个百分点。

    房企融资收紧,到位资金增速回落。2019年 1-6月全国房地产资金来源总量达到 8.5万亿元,累计同比增长 7.16%,增速比 2019年 1-5月份降低 0.39个百分点。

    投资建议:维持“优于大市”评级。截至 2019年 7月 16日,龙头公司对于 2019年 PE 约 6.6倍,股息率大约 3.75%,继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科 A、保利地产、招商蛇口】、成长【华夏幸福、中南建设】、地方国资【华发股份】、主题长三角一体化(上实发展)。此外,利率下行预期带来商业资产重估潜力,利好中国国贸、大悦城控股、陆家嘴、浦东金桥等。

    风险提示:政策收紧导致基本面下行。（海通证券）