中国房地产市场调整何时休 定向增发公司潮涌

中国房地产市场调整何时休

■易居（中国）执行总裁 丁祖昱（博士）

　　2014年对中国房地产公司而言是非常关键的一年,虽然部分地方政府在“小打小闹”地细松调控,但行业整体的资金状况却仍不容乐观。各地城市成交的明显回落，意味着城市库存消化周期再度拉长，在新开工情况依然悲观下，降价成为当前楼市中最热的关键词,“拐点论”、“崩盘论”不绝于耳，事实究竟如何?

　　多项指标显示房地产业压力重重

　　从今年一、二线城市和部分房地产较为活跃的三线城市成交情况看，成交量数据较为悲观，多个城市的供求比失衡加剧、库存消化周期同比处在高位，降价潮也有愈演愈烈之势，诸多方面的不利因素，直接导致重点地产企业拿地热情明显下降。预计未来几个月，房地产市场仍将面临压力。

　　1、新开工面积、竣工面积均出现负增长

　　今年一季度房地产新开工面积出现大幅负增长，房地产开发企业房屋新开工面积29090万平方米，同比下降25.2%，而2013年全年同比上升13.5%。其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。新建商品住房竣工面积同比下降7.3%。

　　新开工面积为房地产行业的景气指标，显示了房地产、建筑、建材、服务等相关行业的景气状况。若新开工数据大幅回落，则说明行业整体景气度较差。从目前情况来看，一季度数据并不乐观，并且由于2013年一季度市场刚刚恢复，同比基数并不高，表明新开工情况很悲观。若二、三季度新开工数据不能回升至与去年持平的水平，那么今年房地产行业的压力还是较大。

　　2、前4月各线城市成交明显回落，多个城市供求比失衡加剧

　　从楼盘成交量看也不容乐观，以北上广深4月份成交量的数据为例，北京4月仅成交53万平方米，环比下滑26%。4月北京市场的供给量达到130万平方米，仅成交53万平方，表明北京市场已发生很大变化。4月上海成交量76万平方米，环比下滑18%；广州成交量71万平方米，环比下滑10%；深圳成交量30万平方米，环比上升1%。

　　此前市场认为3月受到各方面因素（特别是供给方面）的影响，成交量下滑可以理解，并且在3月末时个别地区成交量有所回升，因而市场对于4月期望较高。但4月主要城市成交量不仅没有上升反而下降，对市场而言压力较大。5月13日，国家统计局发布数据显示，1~4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1～3月份扩大3.1个百分点；商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1～3月份扩大2.6个百分点。

　　供求比指标也在恶化中。4月北京供求比2.4:1，表示供给约2.4套才成交1套；上海为1.1:1；广州为2.2:1；深圳情况略好，其供应量较少，为1:1。供求比数据显示市场整体上供大于求。，杭州一季度压力最大，也最典型，4月其成交量有所回升，环比回升近37%，达到52万平方米，但供应量仍保持为106万平方米，在成交量回升的局面下，4月杭州供求比仍接近2:1，仍是供大于求，压力较大。而对于普遍认为市场较好的南京，4月供给量116万平方米，成交73万平方米，供求比约1.8:1左右。从目前情况来看，供求比压力较大。

　　3、多数典型城市库存消化周期同比处于高位

　　消化周期=目前存量/前3个月平均销量，表示目前的存量需要多少个月才能够完全消化。从目前的数据来看，消化周期上升较快。北京、深圳的消化周期已上升至17个月，上海为10个月左右，广州接近12个月，而杭州的消化周期已达到27.92个月。与去年同期相比，深圳上升18%，而北京上升92%。主要原因在于前4个月的销售情况很差，而供应量还在增加，从而造成库存量的急剧增加和消化周期的拉长。

　　并不是所有城市消化周期都在上升，南京7.95个月，合肥5.16个月，消化周期都还不错，但个别城市指标的正常不能代表整体市场的压力。

　　4、房价同比涨幅在回落，降价有愈演愈烈之势

　　70个大中城市房价同比涨幅在回落，而288个城市房价指标（均为可比房价）显示，160个城市房价环比上升，120余个城市环比下降，表明城市分化状况相对严重。一线城市中仅有深圳房价略有下滑，而北京、上海、广州的环比涨幅均在0.5%~1%之间。

　　至于楼盘价格，4月出现一个大的变化，此前无锡、杭州、常州、宁波等长三角压力城市的降价已蔓延至北京，在4月底至5月初可以看到大量关于北京房价下跌的报道。上海亦有楼盘降价报道，但4个案例中3个是属于特价房的营销手段，仅有一个楼盘拿出60套房作为较大的价格调整。

　　北京楼盘降价的原因除供求关系逆转、前期房价上升过快的原因之外，一个区别于其他城市的重要原因在于自住型商品房大量推向市场。去年底至今已推出的3.94万套自住型商品房，第二批申购家庭有近43.8万户参与摇号，按计划今年下半年还将推出3万套，这些人是之前刚需最主要的客户群体，而现在被自住型商品房锁定，暂时将不进入北京刚需房竞争中，对北京市场特别是需求方面影响较大。若刚需的价格守不住，将会对北京整体房价体系造成影响，目前二手房中的高端住房已受到显著影响。

　　5、整体土地市场热度下降

　　从重点企业拿地情况来看，4月拿地面积环比下降46%，同比下降80%以上，显示目前企业已形成共识，“能不投入就不投入，能不拿地就不拿地”。现在成交的土地一方面是企业之前在谈的项目，还有一些重点城市较为紧张的土地，如北京上海的住宅用地，争夺仍比较激烈。但北京的情况若持续，普通住宅地价也可能要回落；而上海周边及远郊的住宅，目前空间有限，地价应有所回落。

　　土地消化周期方面，一线城市远好于二、三线城市。由于土地供应有限，一线城市的土地消化周期数据比较合理，但二、三线城市土地供大于求，压力相对较大。

　　重点企业风险小于预期

　　整体来看，关乎楼市健康的几项关键指标都不容乐观，这意味着未来几个月房地产企业将会面临非常严峻的考验。不过从一季度房地产行业重点企业表现来看，前50家企业运营状况都较正常，其中前十强企业较去年同期略好，而后四十强企业虽较去年略差，但仍在可接受范围内。

　　从万科、绿地等7家千亿企业经营状况分析来看，万科整体情况较好，将延续稳健的发展态势，龙头老大的地位很难被撼动。而去年年末到今年年初万科受到来自于各方面的“刺激”（如对行业龙头地位的竞争、互联网带来的挑战等），促进了万科企业内部的变化，例如合伙人制就为万科带来了机制上的新动力；绿地在去年年末提出要抢第一，今年也有上市动作。今年绿地可以保持高速发展，但由于整体市场压力很大，要抢得行业龙头的地位将付出很大代价。对绿地来说，今年的销售压力可能更大；保利和中海两家央企相对较为稳定。其中中海由于面临人事调整、价格变化，今年波动可能较大，但其规模较大，此前的运作也较稳健，对市场的反应较快，因而相对稳定。实际上在上一轮变化中价格调整最快的不是万科而是中海；万达去年完成新万达城模式的打造，使得之前较为疲软的万达广场有了新的提升；恒大是一家比较另类的企业，做了很多其他房企不做的事情，但其房地产业务本身也做了调整，去年重新转向一、二线城市，特别是北京、上海。恒大在成本方面不具备优势，但在运作和执行方面有其独到之处；碧桂园目前仍坚持开发三、四城市的整体战略，今年市场变动对三、四线城市影响较大，而碧桂园一季度数据表现还不错。

　　相较上述7家千亿企业，招商、富力虽然一季度也表现不错，但由于其全年目标较高，完成任务的压力较大。招商提出“能不拿地就不拿地”，但销售还要继续加快。招商很早之前就进行了压力测试，为适应最坏市场做相关准备。　
　
　　虽然今年市场压力来得较早，春节前后就有所显现，但对大企业来说其实并不是坏事。此前几次市场调整，企业面临较大风险时都是在5、6月市场发生变化，当时企业已加大杠杆花钱拿地，市场却受政策影响而突然急转直下，之后产生危机；而今年则是从春节前后市场开始转弱，因而企业可以提前准备现金流，所以实际上风险有限，仅在完成目标方面有一定难度，而运维方面的问题却不大。，尽管银根偏紧，但银行还会优先放贷给50强的房企，故而强者恒强。但相较大型房企的自身优势，中小房企在当前银根紧缩的日子中前行较为艰难，在部分存在问题的城市重仓且现金流出现问题的房企，很有可能会步入最艰难的时候。

　　房价尚未形成真正拐点

　　从楼市成交、新开工面积等多项指标的变化上看，目前房地产企业确实面临着严峻的考验，不过从大型房企的基本面来看，并未受到明显影响，在房价尚未真正出现拐点前，目前盲目讨论楼市出现“拐点”、“崩盘”有点过早。

　　以统计局所发布的房价走势来看，虽然2013年房价增幅有所趋缓，同比增速为7.71%，较2012年下降了1.16个百分点；2014年一季度，全国商品房成交均价同比下降1.5%，降幅相对1~2月份收窄2.1个百分点。但统计局房价为什么一季度会略微下降了一点？这主要是受结构性因素的影响，房价较高的一线城市及部分二线城市成交量明显下滑，造成房价中等偏低的城市权重增加，使得整个房价测算时的权重降低了，由此影响了一季度的整体统计局的测算指数。

　　易居公布的288城市房价指数，统计了288个地级以上城市的房价数据，显示4月房价同比上升6.9%，环比微降万分之三，这是21个月以来环比下滑，看起来有点像拐点，但实际上还称不上拐点，只是由升到降的变化。虽然环比下降，但其中还有160个城市房价略微上升，120个下降，所以在没有政策调控的情况下，要看到全部一起下降或一同上升其实很难，各个城市差异还是非常大。

　　而与此，政策面还是宽松的，延续了往年态度。，从中央层面看，既不用担心会出台继续收紧的调控政策，也不要希望中央政府会出台刺激性政策。不过，中央会放权地方政府结合实际情况自主调整。，目前地方做得较多的都是对于原有政策放松，没有出台什么新的政策，力度很小，与期望（取消限购、放开限贷）的差异仍较大。而央行近日召开的住房金融服务专题座谈会，一时间被为疯传央行出手救市，但仔细研读所谓的“央五条”，发现离“救市”相差甚远，充其量只是释放一种信号。第一，并没有出台相关文件，只是以央行召集的座谈会名义给商业银行提出了几点建议。第二，未谈整体放松银根。不涉及开发贷，对购房贷款也不是面面俱到，仅是对首套房贷的支持。这个座谈会对各商业银行的作用和约束力几乎没有，对除四大行之外的一般商业银行来说，逐利、避险仍是其主要运作原则，阳奉阴违的情况肯定会出现。真要救市的话必须出台明确政策，尤其是放松银根的政策，例如连续降低存准，或者放开开发贷，按揭贷用政策来规定优惠利率。

　　其实，政策本身为市场带来的利好因素很小，只是带来观望预期的改变，短期内政策不会产生实际效果。个人认为各地政府不可能完全取消限购，或者是做其他的调整。这种细微的调整还影响不了当前市场整体趋势，仍需要通过市场自身调整来消化之前存在的问题，慢慢地回到平稳期，回到一个新的发展期、上升期。

　　压力最大的就是现在几个月

　　市场周期走势表明，2014年是调整年。此前2005年、2008年、2011年，每间隔三年一次。每次调整期基本在9~12个月。

　　4次调整每次相隔3年，而且前一年成交都特别好，再有一些外因的话，后面成交就马上会下来。特别好就会使需求提前释放，市场特别好，成交量一旦上涨，房价快速上升之后，把需求消化掉了。如果没有银根的支持，整个行业就不行了，2014年市场调整的导火线正是银根的收紧。

　　今年调整预计最长不过1年，力度上也不会特别大。预计今年三季度末市场将回稳，四季度有可能从稳中开始慢慢回升，所以今年整体市场要谨慎，不用特别悲观，压力最大的就是现在几个月。■