收益基于长期经济周期 REITs主题基金可长线关注

　　德圣研究中心

　　2011年以来，新基金发行呈加速态势，基金品种创新和基金投资范围也不断丰富。诺安基金管理公司目前正在发行投资全球不动产的证券投资基金，该基金主要投资于全球范围内的“REITS”，同时，鹏华基金管理公司申请的主投美国房地产信托凭证（REITs）市场的基金也获得证监会批准，一时间，REITs成为基金行业和国内基民热门的话题。

　　目前，国内市场并不存在真正的REITs投资产品，很多普通投资者不是很了解REITs。那么，什么是REITs？诺安基金管理公司和鹏华基金管理公司发行的与REITs相关的基金又是如何投资的？在当前的全球经济环境下，该类基金值不值得投资？下面，我们将从专业的角度为投资者做一下分析，希望对投资者的投资有所帮助。

　　国外REITs发展现状:美国独占鳌头

　　REITs全称Real Estate Investment Trusts，中文称房地产投资信托基金，从国外市场存在的主要REITs类型来看，它是一种由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。

　　1960年美国国会参照共同投资基金的形式立法创立REITs，该类型基金在交易所上市，本质上是专门从事房地产经营和管理活动的投资信托公司或集合投资计划。REITs的推出一方面为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，另一方面为小投资者提供了一个参与大规模商业房地产投资的机会。REITs的收入稳定、风险较低，综合来看，REITs风险介于股票和债券之间。

　　美国推出REITs之后，欧洲、南美洲等一些国家也逐步将REITs 引入市场，并都针对REITs 制定专门的法规，以此推动本国房地产市场的发展。90年代以来，REITs在美国得到迅猛发展，越来越多的房地产通过REITs实现证券化，成为公众产权。美国是目前全球最大的REITs 市场，当前各类型产品总市值在4000亿美元左右（见表1）。自2000年起，REITs在亚洲的日本、新加坡、香港、马来西牙、台湾、韩国等地得到快速发展。由于我国大陆房地产市场与美国等国家存在很大不同，目前，国内市场没有国际意义上的REITs，国内市场发行的主要是一些房地产信托投资产品。

　　表1、2011年以来美国各类型REITs总市值变动：

　　注：数据来源：道-琼斯系列指数。