九仓置业业务慢慢好转可收只

    九龙仓置业(SEHK:1997)是物业的投资者及营运商，拥有位处香港黄金地段的投资物业，香港物业总楼面面积为超过1100万平方尺，估值总额超过2700亿元。

    当中的旗舰物业为海港城及时代广场，分别位于尖沙咀及铜锣湾，都是香港的核心购物业，同时这两个亦是香港的地标性物业。

    黄金地段商场

    九龙仓置业的主要业务是持有物业收租，上述是拥有的主要物业资产，主要包括海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、The Murray、荷里活广场，成为一个物业组合。

    物业均座落于香港最核心的购物区或商业区，有相当的价值，尺租甚高。由于海港城及时代广场对其的贡献最大，因此稍后会再讲述。

    会德丰大厦包括一座25层写字楼，位于中环的甲级写字楼，楼面面积约为215,000平方尺，是很优质的物业。

    卡佛大厦，位于中环，楼高24层，包括商场及写字楼，总面面积189,000平方尺，物业位置相当好。

    The Murray（前美利大厦），于2013年收购，其后改建为酒店，大厦位于中环，共27层，楼面面积336,000平方尺，行高端路线。

    荷里活广场，位于钻石山，位处两条港铁线中，位置亦很不错，总面面积562,000平方尺，是九龙东其中一个重要的商场。

    上述是九龙仓置业的主要物业组成，这企业以持有物业收租为核心业务。虽然业务本质稳定，但由于有发展物业的入账数字，以及有「投资物业公平值增减」，因此大家见其营业额、盈利，都比较波动。

    若果只计核心的收租部分，这企业的收入及盈利都是平稳，并保持向上的。

    海港城

    海港城是混合式发展项目，提供商场及写字楼物业、服务式住宅、酒店及会所，位于于尖沙咀这个香港一线购物区，是香港其中一个最大的购物商场，更是香港其中一个地标，商场部分的可出租楼面面积1,286,000平方尺，写字楼则有4,239,000平方尺。

    整个海港城由多个物业组成：海运大厦、海洋中心、九仓电讯中心、世界商业中心、环球金融中心、港威大厦、马哥孛罗香港酒店、港威酒店、太子酒店等。可见，这些都是有质素的物业，无论商场、写字楼、酒店，都是行中高端路线，有相当的质素。

    由于地理上的位置理想，香港作为一个国际旅游城市，海港城占了有利的地理优势，同时长远的质素仍然正面。

    时代广场

    时代广场位于铜锣湾，是香港核心的购物区，地库直通铜锣湾港铁站，时代广场是商场及写字楼的混合式发展项目，与海港城一样，是九龙仓置业的旗舰物业，贡献相当多的收入。

    时代广场设有16层商场，商场的可出租面积约531,000平方尺，另包括两座分别为33层及26层高的写字楼大厦，总楼面面积约为1,976,000平方尺。

    由于地理及区份的优势，时代广绝对是优质资产，虽然香港经济及旅游业总会有波动，但长远价值不会改变，租金收入仍会平稳向上。

    保持资产增值

    从上述资料可见，九龙仓置业持有的，都是优质甚高的物业，同时，会持续投入资源为物业增值，令物业长远的价值保持向上。

    透过翻新、重新定位，又或内部扩充来持续提升资产价值。例如海运大厦增加了四层高新翼，于2017年开业，当中拥有约94,000平方尺的可出租面积。

    这些资产增值或物业改善工程，一般不需要重大的资本开支，因此不会对财务情况造成不利影响。而当中的好处，就是资产价值的持续提升，以及租金收入的增长，对企业长远有利。

    中国物业占比不大

    九龙仓置业的核心物业均在香港，但中国都有一些物业的收入贡献，于中国的投资物业由海港企业持有（九龙仓置业持有7成股权的附属公司，上市编号：0051）。

    当中包括苏州国际金融中心，这是一个商业综合大楼（包括一间酒店－苏州尼依格罗酒店），以子及常州马哥孛罗酒店。物业总楼面面积约321,500平方米，估值约40亿人民币。

    同时，亦于中国发展多个物业，包括重庆寰宇天下、常州时代上院、苏州时代上城、上海南站，其中两个由海港企业的附属公司持有，另外两个分别透过海港企业的合营公司及联营公司持有。但这些物业发展后主要会出售，并不会持有作长期收租。

    同时，海港企业表示，并无其他中国的土地储备作发展用途，亦不打算补充其土地储备，因此，九龙仓置业可说不打算在中国有大进取的发展。

    受旅游业影响

    海港城及时代广场，为这企业提供了大部分的收入贡献，这两个商场是香港有代表性的地标，虽然当中的质素甚高，但就无可避免受旅游业的影响。

    近年，中国经济过了最高速的增长年代，加上人民币比过往有所贬值，都令中国游客消费力不及过往的年代，这难勉对这两个商场造成潜在风险，但以近年的「正常经营时期」数据分析，商场的租金及出租率仍保持理想水平，影响未算大。

    另外，香港现时的疫情，都会对商场资产、人流、香港零售市道造成潜在风险。但投资者在分析时，应该着重企业的长远发展，而不应将当刻的情况过份放大。

    疫情相信会在2021年仍对这股有影响，而2022年会开始好转，长远总会回到正常，投资者在企业较差时投资，能以较理想的价位买入。只要耐心持有，等到回归正常情况，就会有正回报。

    网购影响

    长远来说，电子商务可能对这企业旗下的商场受影响，若然人民的购物模式改变，当中租户的业务就会有影响，最终对商场的租金受影响。

    电子商务近年快速发展，由于网上零售商的固定成本通常低于实体店，故网上零售商可能会以折扣价格出售相同的产品，长远来说，对实体店造成影响。

    这种消费模式影响有多大，这刻仍存有未知数，但影响会存在的。

    不过，对不少人及旅客来说，「行商场」是其中一种乐趣，而网上购物会较为目的性，因此，「行商场」有些优势是无可取代的，这令九龙仓置业的物业，总会有一定的价值。

    投资策略

    整体来说，九龙仓置业有一定的质素，当中的物业都是优质高的类别。同时租金收入稳定，并且能平稳向上（但不会高速增长），前景不差，而企业发展方面不强，投资者不要对增长有太大期望。

    这企业与房托不同，虽然本质都是持有物业收租，但并没有硬性规定这企业要将多少盈利作股息派息，因此，股息回报会存有不确定性，但企业在资金运用方面就有较大的自由度。

    相信中短期这股未必会强，始终受疫情影响，但相信最差时期已过，慢慢会好转。

    投资者可以视这股为稳中求胜，这股有收息及基本增长力，不过，并不是高增长类的股票。这股现价合理，如果投资者对这股有兴趣，可分注投资，长线持有。

    （本人为证券业持牌人士，未持有上述股票）