养老地产企业能实现盈利的实属凤毛麟角

    一、养老地产分类

    养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。我国目前养老地产按功能进行划分主要分为养老院、老年公寓和养老社区。它们各自的功能及经营模式如下：

    按功能划分的养老地产种类

    资料来源：公开资料整理

    二、中国养老地产行业市场现状分析

    近年来，中国65岁及以上人口数量占比不断提升，据统计，截至2021年中国65岁及以上人口数量为2.01亿人，老年抚养比为21.1%。未来，随着老年人口的增多，将带动养老地产行业的加速发展。

    2013-2021年我国65岁及以上人口数量及老年抚养比

    资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理

    随着中国人口老龄化趋势不断加剧，养老地产行业市场在快速发展。2020年中国养老地产市场规模约为14757亿元，同比增长10.9%，2013-2020年CAGR为13.56%。

    2013-2020年我国养老地产行业市场规模及增速

    资料来源：公开资料整理

    据统计，截至2020年全国共有各类养老机构和设施32.9万个，较上年增加12.5万个，同比增长61.27%；养老床位合计821.0万张，较上年增加46万张，同比增长5.94%。其中全国共有注册登记的养老机构3.8万个，比2019年增长0.4万个。

    2015-2020年我国各类养老机构和设施、床位数量

    资料来源：民政部，华经产业研究院整理

    2015-2020年全国注册登记的养老机构数量

    资料来源：民政部，华经产业研究院整理

    三、养老地产行业企业盈利现状分析

    房地产行业因为盈利预期稳定，一直都是资金的宠儿。从2009-2019年这20年里全国房地产企业综合盈利情况来看，全国房地产企业总体在这20年里所有年份均处于盈利状态，并且各年均保持了8%以上的投资回报率。而我国养老地产项目目前处于普遍亏损状态，但由于我国尚没有对整个养老地产权威的，全面的统计数据，无法用更具体的数据来对比说明养老地产与房地产企业整体盈利的差距。但从养老地产的先驱企业万科身上就可管中窥豹，看出其他养老地产项目的盈利情况。

    据统计，2014-2020年这七年里万科企业净利润年年高奏凯歌，并且投资回报率各年均保持了10%以上的高水平。但与之形成鲜明对比的是，从2014年末万科推出的随园嘉树公寓养老地产项目开始到2020年为止，万科7年间共建设了101个养老地产项目，到目前为止还没一个项目真正实现盈利，直接拖累了万科企业的盈利数据。遗憾的是，由于万科企业没有向社会发布各养老地产项目的具体财务运行数据，养老地产项目对万科企业利润产生的负贡献率值无法进行详细核算。资金实力雄厚，开发运营经验丰富的地产龙头万科的养老地产项目盈利情况尚且如此，其他养老地产项目能实现盈利的更是凤毛麟角。

    万科企业2014-2020年财务数据表

    资料来源：公开资料整理

    四、关于提高养老地产运营水平的建议

    1、精准项目定位

    目前很多开发商或者急功近利，炒概念，炒景点，华而不实；或者盲目照搬成功案例，邯郸学步，产品不伦不类；或者盲目追求高大上；凡此种种，这致使开发出的养老地产项目完全背离老年人需求，市场接受度低。养老地产开发商应该认真研究老年人的住房及配套设施和

    服务需求，同时，综合分析项目所属地段周围及目标客户人群的收入水平等，从设计、建造、装修、运营、产品定价等各环节充分考虑客户的需求，开发出能被市场认可，又适合目标群体购买能力的产品来。提高养老地产的租售率，改善盈利水平。

    2、提高服务水平

    国外养老地产企业盈利主要来自服务。目前国内大多养老地产重资产，轻服务。养老地产行业一直存在一个认识误区，这就是高端养老地产等于“地段高端+硬件高端+配套服务高端”。实际上养老地产的高端并不仅体现在硬件的高端上，更多体现在服务细节的高端上。提高护理水平、加强配套服务能力，注重对社区老人的人文关怀是提高服务能力的主要途径。在延伸服务方面，卫生保健、餐饮服务、高端体检、家政服务、旅游度假、住院陪同等都可以为养老地产企业拓宽盈利渠道。

    3、打造品牌信誉度

    优质的品牌信誉度可极大程度上吸引潜在客群，提高社区入住率，这一方面有利于促进资金回流，另一方面促进企业深度探索，为社区中老年人提供更为优质的服务，从而形成良性循环，实现企业与老年人的双赢。品牌的信誉度是养老地产企业及配套服务运营商可持续发展的重中之重。因此，在养老地产的开发运营中，在保证硬件设施优质化的基础之上，开发主体及配套服务运营商更应重视软性的服务环节，打造优质的口碑与品牌信誉度，提高盈利能力。